アル中🏠家を建てる！

頑張りましたね。

住宅建築は全く詳しくないですけど、田舎でいいなら、移住希望者を募っている自治体にあたってみては如何でしょう？

住宅に関しての助成制度が好条件なはずなんで、自分で1500万出して建てる家を安くできるんじゃないでしょうか？

調べた訳ではないので、これも詳しくないですけど…。

• << 5 レスありがとうございます。 ここは愛知県ですが、移住希望者を募るほどの田舎はあるでしょうか？ ちょっと調べてみます。 来年の住宅ローン減税が決まったようですね。　住宅を購入する際にローンを組んだ場合に、そのローンの年末残高の0.7%をその年の所得税の額から差し引く減税措置です。 (13年間) ZEHや長期優良住宅も補助金がつくらしいです。 もっと詳しく調べてみます。

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アル中のお金事情。

45歳から優良企業に勤めると、200万の軽自動車をリースで購入保険代、車検代や点検代も合わせると月々3万5千円の支払い。あと3年あります。余裕で買えんだろ？と甘い考えで購入してしまった。

アル中は歯医者に行かないので、歯がボロボロです。7本、歯を失ってました。インプラントを5本入れて、あとはブリッジにして220万をローンで。
入れ歯の違和感がハンパなくて、「あ、こりゃダメだ」ってことです。
これも「今はボーナスもあるんだから」と甘い考えでしたね。月々4万円の支払いと、ボーナス20万の支払いでした。
これは、もうすぐ支払い終了します。

さらに、「いいとこ住みたいね？」ということで2LDKの月6万7千円のアパートに引っ越した。これも、甘い考えだったな〜。

そして、エろいDVDを大量に購入するという嗜癖もあって、貯金はありません。
(今は、エろいDVDも手放していて、購入することはありません。)

クルマのローン、月3万5千円。(あと3年)
インプラント、月4万円。(もうすぐ終了)
アパート、月6万7千円。
＝14万2千円
↓
車のローン、月3万5千円。
住宅ローン、月11万。
＝計14万5千円
ならいけそうじゃないの？

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今は50歳、もうすぐ51歳です。
来年の8月に購入したい。

52歳から8年間、月11万の支払いをするとして、年間132万、8年で1056万、退職金が550万くらい入るので、1500万の住宅という計算です。

ちなみに、ばらしちゃいますが、基本給28万、交代勤務手当3万、深夜手当3万、残業25時間で5万の、月給39万くらい。
手取り30万〜31万くらいです。
残業なければ、手取り25〜26くらいです。
ボーナスは手取り60×2くらいです。

ボーナスはすべて、車の維持費や購入費に回す予定です。(80歳まで乗る予定)
それと老後の交通費など。

60歳〜65歳は、再就職で会社には残れますが、手取り月15万のボーナス30×2となるでしょう。ボーナス30×2×5年＝300万は家の修繕費に回します。

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貯金０で家？
これからの夢⁈
太陽光って蓄電池(150万位)も付けて置かないと、
イザという時には役に立たない。
ﾒﾝﾃﾅﾝｽ代もかかるし‥

• << 6 そうだよね〜、 誰もがそう思う！自分もそう思う！ でも、家系が長生きで、父親の7人兄弟の家系がみんな80代です。母親の3人兄弟も80代です。 もしも、90歳まで生きるとして、、、 5万円のアパートを借りるとして、年間60万、10年で600万、あと40年生きるとして2400万です。 1500万の家(太陽光発電じゃなくても)と固定資産税と修繕費を合わせて、どうだろうか？ 1DKのアパートと2LDKの住宅と、比較する、、 また、老後の年金生活で、月々5万のアパート代は、やっぱきついっすよ！ 長生きすればするほど、やっぱり住宅は欲しいところ。

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>> 1 頑張りましたね。 住宅建築は全く詳しくないですけど、田舎でいいなら、移住希望者を募っている自治体にあたってみては如何でしょう？ … レスありがとうございます。

ここは愛知県ですが、移住希望者を募るほどの田舎はあるでしょうか？
ちょっと調べてみます。

来年の住宅ローン減税が決まったようですね。　住宅を購入する際にローンを組んだ場合に、そのローンの年末残高の0.7%をその年の所得税の額から差し引く減税措置です。 (13年間)

ZEHや長期優良住宅も補助金がつくらしいです。
もっと詳しく調べてみます。

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>> 4 貯金０で家？ これからの夢⁈ 太陽光って蓄電池(150万位)も付けて置かないと、 イザという時には役に立たない。 ﾒﾝﾃﾅﾝｽ代もか… そうだよね〜、
誰もがそう思う！自分もそう思う！

でも、家系が長生きで、父親の7人兄弟の家系がみんな80代です。母親の3人兄弟も80代です。
もしも、90歳まで生きるとして、、、

5万円のアパートを借りるとして、年間60万、10年で600万、あと40年生きるとして2400万です。

1500万の家(太陽光発電じゃなくても)と固定資産税と修繕費を合わせて、どうだろうか？

1DKのアパートと2LDKの住宅と、比較する、、

また、老後の年金生活で、月々5万のアパート代は、やっぱきついっすよ！

長生きすればするほど、やっぱり住宅は欲しいところ。

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>> 6 消費税の事は頭に有りますか？
実質1500万とすると、10%で150万が掛かります。
つまり、1650万必要。
それか、1363万位+10%にしておくか…

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>> 7 消費税ね〜、(困ったもんだ)

ハウスメーカーや工務店の価格を見ると、だいたい税込価格が表示されてるから、あるいはカッコで税込価格が表示されてる。
でも、やっぱり税込で1500万以内が目安。ローン組んで、1600万か？

とにかく、月に11万×12ヶ月×8年＝1056万＋退職金550万＝約1600万以内か、住宅ローン減税が100万戻るとして(多分、使ってしまう可能性大だけど)、ローン組んで1700万が最高で出せる金額ですね？


ローコスト住宅などのメーカーや工務店なんか見てると、2LDKでコミコミ900万(建物)とか結構あった。
ただし、耐震性や断熱性は不明だけど。
最悪、それらに決めるしかなさそうです。

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フルローンは審査厳しいですから、そもそも50代からフルローンは厳しいんじゃないかな。
でも、主さんの所の事情は全く分かりませんから、そればかりは不動産屋さんにシュミレーションをお願いするしかないね。

以前お家を買いましたが、家と土地代以外に登記費用や不動産取得税、仲介手数料、ローン借入費用、税などで最初に250万くらいかかりましたよ〜
引越し費用等は除いた最低限の計算です。
費用はもちろんお家によって違いますが、手数料や登記費用なんかは自力で払うものと思うよ。

あと、月の払う分にはローン＋税貯金＋修繕費貯金として考えた方がいいよ。貯金できない現実を見て計算しよ。
その収入と年齢なら、本来は年150万は貯金した方がいい。
それがずっと出来るなら、全然いいと思う。

収入から生活費まで細かく計算し、今後の貯金額や可能な支払える金額を割り出してもらう見直しをしてみたらどうでしょう？

• << 11 登記費用？不動産修得税？仲介手数料？？？ なにそれ？ コミコミ価格には、それらが入らないってことなのね。 コミコミ価格の中に「建物以外の諸経費等」と書かれてあるけど、曖昧な表現ですね。 もっとよく調べないといけませんね。 貯金0でもokなんていう工務店もありましたけど、あやしい工務店ですね。 ハウスメーカーや工務店のローンでないとダメなのかな？ 会社の住宅ローン制度を活用する道もあるのはあります。 ありがとうございました。
• << 15 あ、そっか、 これって土地のことね？ 土地もハウスメーカーや工務店に依存する予定ですが、 一坪10万以下の土地を希望です。 20坪〜30坪で諸経費コミで300万って無謀な希望ですか？

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今週、タマホームと秀光ビルドのパンフレットが届いたけど、価格が書いてないよ〜

タマホームには、12月26日に予約した。予約欄に「ローン組んで1600万までしか出せない」っては書いておきました。

まだ行かない方がいいですか？

もっと他社の資料を集めてからがいいと思いますか？

とりあえず、1600万でZEHと長期優良住宅が出来のか聞くだけ聞いてきたいと思います。

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>> 9 フルローンは審査厳しいですから、そもそも50代からフルローンは厳しいんじゃないかな。 でも、主さんの所の事情は全く分かりませんから、それば… 登記費用？不動産修得税？仲介手数料？？？
なにそれ？

コミコミ価格には、それらが入らないってことなのね。
コミコミ価格の中に「建物以外の諸経費等」と書かれてあるけど、曖昧な表現ですね。

もっとよく調べないといけませんね。

貯金0でもokなんていう工務店もありましたけど、あやしい工務店ですね。

ハウスメーカーや工務店のローンでないとダメなのかな？
会社の住宅ローン制度を活用する道もあるのはあります。


ありがとうございました。

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土地価格って、一坪10万だとしたら、25坪の土地だったら、単純計算で250万ってことなのかな？


無知なオレ、、、

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断熱性能と気密性能にはこだわった方が後々の冷暖房費が安くなります。

冷暖房は住み始めてから毎年かかり、死ぬまでの数十年の事なので、高気密高断熱仕様の住宅の方が終の住処として良いと思います。

「ＦＰの家」とか「スーパーウォール工法の家」で検索してみてください。

工務店で取り扱っているので、大手ハウスメーカーより安く建てられます。

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>> 13 こんばんは！

そうなんですよね〜。
自分は人生捨ててきた人間なんで、
「最悪、プレハブでも構わん！」なんて思ってだけど、調べれば調べるほど断熱性能って大切なんだな〜って思った。
断熱性能が良い家に住んだ人が、「体調ばっちしになったよ〜」って報告が多いらしい。

とりあえず、長期優良住宅を目指してみます。ダメなら耐震性能と断熱性能だけでも良いものを目指します。

• << 16 断熱性能だけでなく、気密性能と両立させないと無駄になってしまいますよ！ 気密性能をウィンドブレーカー、 断熱性能をセーターと考えて、 冬季に冷たい風が吹く中で、 ウィンドブレーカーだけを着た場合、 セーターだけを着た場合、 両方を着た場合とで考えてみて ください。 ウィンドブレーカーだけの場合は冷たい風は入って来ないけど、ウィンドブレーカーの生地を通して全面から冷たいのが伝わって来ますよね？ セーターだけを着た場合は、風が無いと温かいですが、風が吹くと冷たい風が毛糸の隙間を通って入って来ますよね？ でもセーターを着た上にウィンドブレーカーを着れば、ウィンドブレーカーで冷たい風を遮断した上で毛糸があるためにウィンドブレーカーの生地全面からも冷たいのが伝わって来なくなります。 気密と断熱は、両立させないと意味が無いですよ！

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>> 9 フルローンは審査厳しいですから、そもそも50代からフルローンは厳しいんじゃないかな。 でも、主さんの所の事情は全く分かりませんから、それば… あ、そっか、
これって土地のことね？

土地もハウスメーカーや工務店に依存する予定ですが、
一坪10万以下の土地を希望です。

20坪〜30坪で諸経費コミで300万って無謀な希望ですか？

• << 17 土地の事、とは何についてでしょうか？ どこを指してるか分からないけど、土地も建屋も諸費用はかかるよ。 土地代＋諸費用300万は…主さんの居住地の事は分かりません。200万以下の土地は選ばなきゃあるんじゃないかな。 基本的には、手付金と仲介手数料は契約時に払うし、購入諸費用(登記費用やローン借入費用)は引渡しまでに払うものだよ。 最近は諸費用込のローンもありますが、含められる支払いと含められない支払いがある。 主さんの年齢で頭金がない時点でローン審査が厳しいのは分かるよね？ それに加えて、諸費用の現金もないとかなり厳しくなると思うので、ちょっと無謀かも？ どっちにしろ、手付金は諸費用ローンには出来ない、自分で払わないといけないものだから、頭金ゼロで購入は出来るけど自己資産ゼロで購入はできないかな。

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>> 14 こんばんは！ そうなんですよね〜。 自分は人生捨ててきた人間なんで、 「最悪、プレハブでも構わん！」なんて思ってだけど、調べれば調… 断熱性能だけでなく、気密性能と両立させないと無駄になってしまいますよ！

気密性能をウィンドブレーカー、
断熱性能をセーターと考えて、
冬季に冷たい風が吹く中で、
ウィンドブレーカーだけを着た場合、
セーターだけを着た場合、
両方を着た場合とで考えてみて
ください。

ウィンドブレーカーだけの場合は冷たい風は入って来ないけど、ウィンドブレーカーの生地を通して全面から冷たいのが伝わって来ますよね？

セーターだけを着た場合は、風が無いと温かいですが、風が吹くと冷たい風が毛糸の隙間を通って入って来ますよね？

でもセーターを着た上にウィンドブレーカーを着れば、ウィンドブレーカーで冷たい風を遮断した上で毛糸があるためにウィンドブレーカーの生地全面からも冷たいのが伝わって来なくなります。

気密と断熱は、両立させないと意味が無いですよ！

• << 18 レスありがとうございます。 気密性と断熱性の例え話し、よくわかりました。どうもね〜 一応はZEHと長期優良住宅にしたいな〜とは思っていますが、、、お金がね、、 気密性と断熱性だけでも希望にそうように頑張ってみます。(あと耐震性かな)

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>> 15 あ、そっか、 これって土地のことね？ 土地もハウスメーカーや工務店に依存する予定ですが、 一坪10万以下の土地を希望です。 … 土地の事、とは何についてでしょうか？
どこを指してるか分からないけど、土地も建屋も諸費用はかかるよ。

土地代＋諸費用300万は…主さんの居住地の事は分かりません。200万以下の土地は選ばなきゃあるんじゃないかな。

基本的には、手付金と仲介手数料は契約時に払うし、購入諸費用(登記費用やローン借入費用)は引渡しまでに払うものだよ。
最近は諸費用込のローンもありますが、含められる支払いと含められない支払いがある。

主さんの年齢で頭金がない時点でローン審査が厳しいのは分かるよね？
それに加えて、諸費用の現金もないとかなり厳しくなると思うので、ちょっと無謀かも？

どっちにしろ、手付金は諸費用ローンには出来ない、自分で払わないといけないものだから、頭金ゼロで購入は出来るけど自己資産ゼロで購入はできないかな。

• << 19 レスありがとうございます。 諸費用？漠然としていてよくわからない。 謎だ！ 仲介手数料？？？なんじゃそれ？ 手付金は、なんとなくわかる。 もうちょっと具体的にヘルプ？ と言いたいところですが、、、 AA(アルコール依存症の自助グループ)の神様が、 「あんた、そんなに依存してたんじゃ、またアルコールにも依存してしまうことにもなりかねないぞ！注意せよ」 という言葉が聞こえてきたので、 自分で調べに行ってまいります。 そういの全然頭になかってです。 ありがとうございました。 「家建て、諸費用、」で検索する旅に出ます。行ってきます🚒

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>> 16 断熱性能だけでなく、気密性能と両立させないと無駄になってしまいますよ！ 気密性能をウィンドブレーカー、 断熱性能をセーターと考えて、… レスありがとうございます。

気密性と断熱性の例え話し、よくわかりました。どうもね〜

一応はZEHと長期優良住宅にしたいな〜とは思っていますが、、、お金がね、、

気密性と断熱性だけでも希望にそうように頑張ってみます。(あと耐震性かな)

• << 25 壁の中の断熱材とかは、冬の事を考えて高気密高断熱仕様とするべきですが、壁の外側とそのすぐ内側、屋根面とそのすぐ内側は夏の熱線を考えた仕様とすると良いですよ！ とにかく、夏の太陽熱というのは殺人的ですから、住宅の外側で反射させて、家の中に取り込まない工夫が必要です。 具体的には、外壁面と屋根面は熱反射塗料を塗ったりして太陽熱を反射するようにすることです。 熱反射塗料は、白色が１番反射率が高いです。 それでも多少は太陽熱を吸収するので、外壁面のすぐ内側に通気層を設けて外壁を冷却する事です。 通気層の屋内側にアルミ反射シートを貼り付けて、外壁からの熱放射も反射させるのも良いですよ！

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>> 17 土地の事、とは何についてでしょうか？ どこを指してるか分からないけど、土地も建屋も諸費用はかかるよ。 土地代＋諸費用300万は…主さ… レスありがとうございます。

諸費用？漠然としていてよくわからない。
謎だ！
仲介手数料？？？なんじゃそれ？
手付金は、なんとなくわかる。

もうちょっと具体的にヘルプ？
と言いたいところですが、、、


AA(アルコール依存症の自助グループ)の神様が、
「あんた、そんなに依存してたんじゃ、またアルコールにも依存してしまうことにもなりかねないぞ！注意せよ」
という言葉が聞こえてきたので、

自分で調べに行ってまいります。

そういの全然頭になかってです。
ありがとうございました。


「家建て、諸費用、」で検索する旅に出ます。行ってきます🚒

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まず1サイト

全体的な総支払額の内容

1、諸費用
2、手付金
3、頭金
4、住宅ローン借入
5、金利


オープンハウスより

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『1、諸費用&頭金

住宅の購入には、物件価格とは別に、仲介手数料や印紙税などの諸費用がかかります。頭金とあわせてこれらの諸費用も、原則現金での準備が必要です。最近では諸費用に用途を限定した「諸費用ローン」という選択肢もあるため、現金の準備が厳しいという場合は自身の資金計画に合わせて、 適切に選択しましょう。』


オープンハウスより



なんだよ？もっと具体的に書いてくれよ！

とりあえず諸費用ローンってのもあんのね？
でも、買いたいハウスメーカーや工務店にそれがあるとは限らないと、心にはきざんでおこう。

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『2、手付金


売買契約時に支払う費用
売買契約の際に、買主から売主へ、「手付金」を支払います。売り主と売買契約を結んだ後、決済・引き渡しをするまでは1.5ヶ月～3ヶ月ほど時間がかかり、期間が空くことがほとんどのため、売買代金の一部を先んじて支払うことが一般的となっています 。手付金の額は、一般的には住宅の売買代金の5～10％が多いようですが、売主により異なる場合がありますので確認が必要です。

その他、売買契約時には、住宅の売買代金に応じた「印紙税」と、仲介会社への「仲介手数料」が必要です。仲介手数料は、物件価格×3%＋6万円に消費税を加えた額が一般的な金額 です。』

ここだ、ここが問題だ、、、

手付金ー
1500万の物件を購入するとして、75万〜150万？

仲介手数料ー
1500万の物件を購入したら、51万。

合わせて126〜201万？？？？？
プラス印紙税？

とても今現在、支払える金額じゃないな。





それと、このサイトはあまり詳しく書いてないので、

没〜〜〜、にします。

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2サイト目

『費用の相場

⚪︎設計料 建築工事費の10〜15%
⚪︎仲介手数料 （物件価格 × 3% + 6万円）
⚪︎印紙代 物件が1,000万円〜5,000万円以下の場合、1万円
⚪︎登録免許税 土地価格の1.5%
⚪︎司法書士の報酬 20万円〜25万円程度
⚪︎地鎮祭、上棟式 5万円〜10万円程度
※設計料はハウスメーカーの企画プラン等の場合は建築費に含まれている場合があります。また上記以外にもにも水道加入金や上下水道、ガス配管の宅地への引き込み工事や外構造園工事などが必要になる場合があります。
具体的には購入したい土地が固まってから細かく見積もりますが、最初に立てる資金契約のでは、諸費用は「建築費の5%〜10％程度」を目安と考えましょう。

実際に住み始めるためには、さらに引っ越し費用などもかかりますので、資金計画は十分な余裕をもって立てたいところです。 』

⚪︎設計料は建築費に含まれる。
⚪︎やっぱ仲介手数料がよくわからない。
⚪︎印紙代は、1万か？よかった〜
⚪︎登録免許税、300万の土地だったら4.5万。これもなんとか。
⚪︎司法書士の報酬？なんですか？それ？
⚪︎地鎮祭、そっか、そういうものもあんのね。


問題は、仲介手数料と手付金だと思う。

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>> 23 ニフティ不動産より

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>> 18 レスありがとうございます。 気密性と断熱性の例え話し、よくわかりました。どうもね〜 一応はZEHと長期優良住宅にしたいな〜とは思… 壁の中の断熱材とかは、冬の事を考えて高気密高断熱仕様とするべきですが、壁の外側とそのすぐ内側、屋根面とそのすぐ内側は夏の熱線を考えた仕様とすると良いですよ！

とにかく、夏の太陽熱というのは殺人的ですから、住宅の外側で反射させて、家の中に取り込まない工夫が必要です。

具体的には、外壁面と屋根面は熱反射塗料を塗ったりして太陽熱を反射するようにすることです。

熱反射塗料は、白色が１番反射率が高いです。

それでも多少は太陽熱を吸収するので、外壁面のすぐ内側に通気層を設けて外壁を冷却する事です。

通気層の屋内側にアルミ反射シートを貼り付けて、外壁からの熱放射も反射させるのも良いですよ！

• << 29 レスありがとうございます。 なんかもう、職人の知識って感じですね。☺️ ここは愛知県ですが、夏は殺人的な暑さです。加えてすぐに冬がやってきて、春や秋がないような気候です。 熱反射塗料ですね！覚えておきます。 (そういえば白色の屋根って、あんまり見たことがないような気がする。) 通気層にアルミ反射シート、 ん〜、もう頭がパンクしそう、、、 住宅購入の諸費用で、すでにクジけそうですが、頑張ってみます。 ありがとね！

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3サイト目

司法書士に、なぜお金を払うのか？

『新築一戸建て購入で行う不動産登記とは。土地と建物それぞれに登記が必要？
初めて住宅を購入するという場合、‟不動産登記”という言葉は聞いたことがあっても意味は知らないという方が多いのではないでしょうか。不動産登記は購入した家が自分の財産だと主張するために必要な手続きです。
今回は、不動産登記をどのタイミングで行うのか、土地と建物それぞれに登記が必要かどうかといったことなど、不動産登記についてわかりやすく紹介します。』


『不動産登記とは

不動産という大きな買い物をした時、自分の不動産が他人に取られたり、悪用されたりしないために、所有者登録をすることができます。
不動産の“登記”とは、購入した土地や建物が誰のものなのかをはっきりさせるために行う手続きのことをいいます。
所有している不動産の登記が済んだら、法務局に備えられた不動産登記簿に保管され、誰でも閲覧できるようになります。

登記の手続きは、自分で行うという方もいますが、専門的な知識がないと難しいこともあり、司法書士に依頼するケースがほとんどのようです。司法書士に登記を依頼した場合に支払う費用は、登録免許税と司法書士に支払う報酬の合計になります。』


ホームズより

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『登録免許税については、固定資産税や住宅ローンの金額によって決まるため、依頼する司法書士によって実費に差があるということはありません。
しかし、司法書士の報酬は自由化されているため、不動産登記費用で差が出るとすれば司法書士の報酬部分になります。不動産会社の紹介よりも知り合いの司法書士に頼んだり、自分で調べて直接依頼したりする方が、安く設定してもらえる可能性もあるでしょう。司法書士の知り合いがいれば一度確認しておきたいところです。

なお、登記費用を支払うタイミングは、住宅ローン申込や不動産売買契約が済んだあとの残金決済と引渡しの時に同時に行うことが一般的です。住宅ローンを受ける金融機関に買主・売主・不動産仲介会社と司法書士も同席して、最終的な確認と同時に、不動産登記費用の支払いもこの時行われます。』


ホームズより

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『所有権登記が行われるタイミングは？

住まいが自分のものだと証明できる所有権登記には、“所有権保存登記”と“所有権移転登記”の二種類があります。所有権保存登記とは、まだ誰も所有していない不動産を、これから新しく登記する時に行われるものです。一方で、既に誰かが所有している不動産の所有権が売買などによって移った時に登記し直すことを、所有権移転登記といいます。
たとえば、建売住宅の建物部分については前者の登記方法になり、中古物件や建売住宅の、会社が保有する土地を購入する際は、後者の登記方法になります。』


ホームズより

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>> 25 壁の中の断熱材とかは、冬の事を考えて高気密高断熱仕様とするべきですが、壁の外側とそのすぐ内側、屋根面とそのすぐ内側は夏の熱線を考えた仕様とす… レスありがとうございます。

なんかもう、職人の知識って感じですね。☺️
ここは愛知県ですが、夏は殺人的な暑さです。加えてすぐに冬がやってきて、春や秋がないような気候です。

熱反射塗料ですね！覚えておきます。
(そういえば白色の屋根って、あんまり見たことがないような気がする。)

通気層にアルミ反射シート、
ん〜、もう頭がパンクしそう、、、



住宅購入の諸費用で、すでにクジけそうですが、頑張ってみます。

ありがとね！

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『新築一戸建てではどんな登記が必要になる？

新築一戸建てを購入したら、建物の表題登記を行い、土地の所有権移転登記と建物の所有権保存登記を行う必要があります。

建売住宅の登記では、建売会社が土地を購入した時点で登記されているので、所有権保存登記は建物部分だけで、土地は所有権移転登記の方になります。所有権移転登記は、土地所有者である建売会社との共同申請です。
新築の建物の方は、未登記の状態なので建物が完成したら建物の表題登記を行い、続いて所有権保存登記を行います。そうすれば、登記記録の表題部と権利部が法務局で作成されるのです。』


ホームズより

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足立博氏という方が
「理想の高気密・高断熱住宅」
等々高気密高断熱住宅について、何冊か出版なさっているので、読んでみてください。

高気密高断熱住宅について、かなり参考になると思います。

中古本として、古本屋にあるかも知れません。

• << 34 またまた投稿、どうもね！ そういうの好きなのかな？ それとも気密性と断熱性の精霊さんですか？ (失礼しました) 機会があったら読んでみますね！ ありがとう😊

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『住宅ローンを利用するなら抵当権設定登記も必要

住宅ローンを利用して住宅購入をした場合、もう一つ忘れてはいけない登記が“抵当権設定登記”です。抵当権とは、何らかの理由で借主住宅ローン返済が滞った際に、貸主は新居を担保として確保することができる権利のことをいいます。借主の支払い能力がないと判断されると、貸主は担保不動産を差し押さえて競売にかけ、住宅ローン分を回収します。

通常、抵当権を設定するための登記も、所有権の登記と同時に行われます。抵当権設定登記も自分で行うには複雑で、金融機関でも断られるケースもあるので、やはり司法書士に任せるのが一般的です。入居後、書類に不備があって、きちんと登記がなされていないというトラブルを招かないためにも、司法書士への報酬を支払ってでも依頼する価値はあるといえます。』


ホームズより

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大手ハウスメーカー(ＨＭ)の内、どれだけの会社か解りませんが、営業マンは契約社員で、家を建てようとする施主から契約をもぎ取らないと解雇となります。

ある会社は、契約１件につき、雇用期間が半年延長となります。

このような雇用形態ですから、大手ＨＭの営業マンは、施主に考える時間を与えずに短時間で契約をもぎ取ろうとして来ます。

• << 35 情報ありがとうございます。 契約社員が多いとは、、、自分も期間社員や派遣社員ばっかりやってましたけど、ほんとかわいそうだな。情で契約してしまいそう。 そんなことは言ってられない。 良い契約、内容はしっかり見て契約します。総支払額1600万は崩しません。(というか、崩せません) 良い営業マンを見分けていきたいと思います。

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>> 31 足立博氏という方が 「理想の高気密・高断熱住宅」 等々高気密高断熱住宅について、何冊か出版なさっているので、読んでみてください。 … またまた投稿、どうもね！

そういうの好きなのかな？
それとも気密性と断熱性の精霊さんですか？
(失礼しました)

機会があったら読んでみますね！
ありがとう😊

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>> 33 大手ハウスメーカー(ＨＭ)の内、どれだけの会社か解りませんが、営業マンは契約社員で、家を建てようとする施主から契約をもぎ取らないと解雇となり… 情報ありがとうございます。

契約社員が多いとは、、、自分も期間社員や派遣社員ばっかりやってましたけど、ほんとかわいそうだな。情で契約してしまいそう。

そんなことは言ってられない。
良い契約、内容はしっかり見て契約します。総支払額1600万は崩しません。(というか、崩せません)

良い営業マンを見分けていきたいと思います。

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気密に関して言えば、標準仕様できっちり気密施工する工務店もあれば、気密施工はオプションで余計にお金を支払わないとやってくれないＨＭもあります。

また、建てた家１軒１軒について、気密測定器を用いて気密測定をする工務店もあれば、気密測定をしないで予測値だけとするＨＭもあります。

我が家は建てた後にきっちり気密測定をして、０.２６㎠/㎡という数値が出ました。
この数値はかなり高い値で、木造を建ててるＨＭでは中々出せないと思います。

• << 39 オプション、オプション、ばっかりですな！ 困ったもんですが、、、 ハウスメーカーや工務店によって、だいぶ違いがあるですね〜、実感しました。 じっくり検討するしかないですね。 (めんどくさいけど) まずは資料を集めてみます！

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あった！！！！！！

見つけたぜ！

諸費用の解決策

名付けて「ザ・解決プロジェクト」
(そのまんまじゃないか？)




その解決策とは？

フルローンの、そのまた上をいく
「オーバー・ローン〜〜〜」
「〜〜〜」
「〜〜」
「〜」

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我が家を新築した時に、気密測定を実施したのでその測定に立ち会いました。

家の窓全てを閉鎖して、換気口も全てマスキングテープで塞いで、１つの窓に気密測定器を取り付けて、測定器の周りもビニールで覆って、家の中の空気を家の外へ排気します。

それで家の中の気圧がどれだけ下がるのかで家全体にどれだけの穴(隙間)があるのか、その面積(㎠)が算出されます。

その数値を延べ床面積(㎡)で割った数値が相当隙間面積＝気密性能値となります。

• << 43 そんなことをやるのかいな？ ZEH仕様なら、気密性をクリアしないといけませんね。

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>> 36 気密に関して言えば、標準仕様できっちり気密施工する工務店もあれば、気密施工はオプションで余計にお金を支払わないとやってくれないＨＭもあります… オプション、オプション、ばっかりですな！
困ったもんですが、、、

ハウスメーカーや工務店によって、だいぶ違いがあるですね〜、実感しました。

じっくり検討するしかないですね。
(めんどくさいけど)

まずは資料を集めてみます！

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オーバーローンの概要

『オーバーローンは、自己資金の用意が難しい場合によく利用される借り入れ方法です。不動産の価値以上の金額を借りることになるため、安易に利用すると返済負担を増加させることもあるでしょう。基礎知識やメリット・デメリットを解説します。』

『1. そもそもオーバーローンとは？

物件の購入価格を超えた金額を借り入れている状態が『オーバーローン』です。物件の購入後にオーバーローンになることもあります。フルローンとの違いも理解しておきましょう。』

『住宅価格以上の融資を受けること

オーバーローンとは、預金額を超過した金額を金融機関から借り入れることを指す言葉です。住宅ローンにおいては、物件の購入価格以上に融資を受けることをいいます。
住宅を取得するときは、住宅自体の購入費用だけでなく、登記費用・事務手数料・各種税金など、さまざまな諸費用の支払いが必要です。
住宅購入費以外の諸費用は、場合によっては1,000,000円を超えるケースもあります。住宅自体に対するローンは組めても、諸費用を現金で用意することが困難な人もいるでしょう。
このような場合に、住宅購入費と諸費用を合算してローンを組むことがオーバーローンです。現金をまったく用意しなくても借り入れをし、住宅を購入できるようになります。』


モゲチェックより

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『住宅購入後にオーバーローンになることも

購入した住宅や土地の価値が速いスピードで下がると、物件の価値より残債の方が大きいオーバーローンの状態になる場合があります。
返済期間が25年以上の長期ローンを組んだり、金利2%以上の商品を選んだりしているケースで該当しやすいでしょう。不動産購入後にオーバーローンになっても、完済時まできちんと返済し続けられるのであれば、特に問題はありません。
しかし、返済が苦しくなり建物を売却しようと考える場合は、売却費で全ての残債を完済できない可能性があります。金融機関と相談し、任意売却や競売など、さまざまな手を打たなければならなくなるでしょう。』

『フルローンとの違い

似た意味の言葉に『フルローン』があります。住宅価格の全てをローンでまかなう状態がフルローンです。
住宅ローンを利用する際に自己資金を用意できる人は、自己資金から頭金を支払うことで、返済額を減らせるなどのメリットを受けられます。
一方、自己資金の用意が難しい人は、頭金ゼロのフルローンで融資を受けざるをえません。かつては多くの金融機関で頭金を必須としていましたが、現在は大半の金融機関でフルローンを組むことが可能です。
ただし、フルローンを利用するケースでは、自己資金から諸費用分を現金で支払う必要があります。』


モゲチェックより

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『2. オーバーローンのメリット

手元に現金を準備できないケースでは、オーバーローンが役立つでしょう。住宅ローン控除でのメリットも解説します。』

『頭金が用意できない場合に便利

住宅ローンを組むときには、住宅価格の1～2割程度の頭金を用意するのが一般的です。しかし、手元に現金がない人は、頭金の調達も難しいでしょう。
このようなケースで便利なのがオーバーローンです。頭金だけでなく諸費用分のお金もローンに組み込めるため、貯蓄がほとんどない状態でも住宅を取得できます。
教育費や老後資金などのために現金を残しておきたい場合も、仕組みを活用することで余裕を持ったライフプランを立てられるでしょう。』

『住宅ローン控除を利用可能

不動産を取得する際、返済期間を10年以上にするなどの諸条件を満たすことで『住宅ローン控除』の適用を受けられます。住宅ローン控除とは、主に年末のローン残高から算出される控除額を、課税所得から差し引ける制度です。
控除額の計算対象となる残高は、住宅の購入価格のみが基準とされます。
オーバーローンでは諸費用もローンに含まれており、建物の購入価格にあたる部分の残高がすぐには減らないと考えられるため、フルローンや頭金ありのローンに比べ控除額が多くなりやすい点がメリットです。』


モゲチェックより

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>> 38 我が家を新築した時に、気密測定を実施したのでその測定に立ち会いました。 家の窓全てを閉鎖して、換気口も全てマスキングテープで塞いで、１… そんなことをやるのかいな？

ZEH仕様なら、気密性をクリアしないといけませんね。

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救世主！オーバーローン！
ありがとう💕


でも、喜んでもいられないよね。
年齢50歳だし、審査がさらに厳しくなるだろう。


ということで、オーバーローンができるハウスメーカーや工務店を探します！
または、会社の住宅ローンですね。

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ま、世の中、そんなに上手くはいかないんだな〜

『オーバーローンそのものは違法ではない！

勘違いされることが多いですが、オーバーローン自体は違法ではありません。物件価格＋諸費用の借り入れであることを正しく申告し、金融機関がそれを許可していれば、オーバーローンは違法ではないのです。

ただし、物件の担保評価を超える額で融資を行うことは、万が一貸し倒れとなった場合、金融機関にとって非常にリスクの高い融資となります。そのため融資審査は非常に厳しく、金融機関がオーバーローンを許可する可能性はかなり低いといえます。
金融機関によっては融資上限額を物件の担保評価の70～80％とする銀行もあり、そもそもフルローンすら難しい状況です。

こうした状況下で「正直に申告していては、オーバーローンを組むことはできない。であれば、金融機関をだましてオーバーローンを組んでしまおう」と考える悪質な不動産会社や投資家が現れたとします。
この「だます」行為が、違法となるわけです。

つまりオーバーローンそのものが違法なのではなく、金融機関をだましてオーバーローンの許可を取り、融資を受けることが違法であると覚えておきましょう。』


ホームズより

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すごい！主さん色々調べていますね〜
調べものが楽しく進んでいる様子に、なんだかこちらも嬉しい気持ちになりました。

ちなみに、注意。
オーバーローンでも、手付金は現金で必要だよ〜
順番として、
ローン事前審査が通った後、
売買契約 ←ここで、手付金(100万程度)を払います。
ローン本審査
色々決済
の流れ。
手付金は自己資金から払わなきゃいけない仕組みだよ。
もし手付金をローンやキャッシングで借りたとしたら、本審査で99%落ちます。
気をつけてね。

• << 54 ま、楽しくはないですが、、、もうダメかも？ 甘い！甘かったな、、 とりあえず8月までに入居は諦めなければならないかもしれませんね。 タマホームのスケジュールでも「契約金100万」と書いてありました。

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家の基礎というのも家全体を支える物なのでかなり重要です。

特に基礎を支える鉄筋の配筋ですが、ＨＭ、工務店でピンきりです。

基礎には、「布基礎」と「ベタ基礎」とがあって、家の床下となる地面が剥き出しのままなのが布基礎で、床下の地面の上にも鉄筋コンクリートとするのがベタ基礎となります。

家を新築中は、基礎の鉄筋が組上がったらすぐさまコンクリートを流し入れてしまうので、中々見る期間が短いです。

基礎の工事をやっている新築中の家を見つけたら、鉄筋の配筋具合が緻密に細かくやっているか、まばらにやっているかを見て、どこのＨＭ、工務店なのか確認する事です。

できれば、毎日夕方に行って見る事ですね。

コンクリートにしても、水を多く入れてユルユルにすると施工がし易くなりますが、乾燥した後の耐久力は低くなってしまいます。

後々、新築を依頼する工務店には、コンクリートに混ぜる水の量について、質問すると、
「おっ、この施主は随分と勉強しているな！」
と思わせる事になるかも知れませんよ？

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我が家で使っている断熱材は、普通のグラスウールではなくて、グラスウールの２倍の断熱性能を持つポリウレタンフォームです。

これを洋室には厚さ１０５mmで、和室には柱を見せる関係でちょっと薄くなって８８mmの厚さで柱と柱との間に入っています。

なので、洋室はグラスウールで２１０mm相当、和室は１７６mm相当で入っているのと同じ事になります。

このポリウレタンフォームには難燃剤が混入されていて、火事になって炎に炙られても燃える事なく炭化します。

グラスウールだと炎に炙られるとあっという間に溶けて無くなっちゃうけどね！

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我が家の窓も高気密高断熱仕様で、ペアガラスとなっていて、ガラスとガラスとの間には厚さ１２mmの空気層となっています。

この１２mmというのが空気が、空気層の中で対流を起こさないギリギリ粘性を持つ厚みなんです。

また、サッシ部分も樹脂になっているので、熱伝導率が低く、高断熱仕様な上に、ゴムパッキンで気密性能を高めています。

火事になった場合でも、樹脂の溶解温度は８００度あたりですが、アルミサッシの場合は６６０度程度で溶解してしまうんだったかな？

アルミサッシより樹脂サッシの方が火災にも強いんですね！

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断熱材にグラスウールを使うと、季節によっては壁の中で結露が起きて、カビが生えて、壁の中から腐っていく可能性があります。

新潟中越大地震の時に、外壁が崩れ落ちた家が結構あったのですが、その外壁が崩れ落ちた壁の中が丸見えになっていたのですが、壁の中が真っ黒になっていました。

真っ黒になっていたのは、黒カビなんですよね。

断熱材であるグラスウールが剥き出しになって、それが黒く染まっていました。

カビが生えていたなら、季節によってはダニがカビを餌にして増殖する可能性もあります。

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