不動産やるような人が自己破産する流れが今一わからない

自己破産したらなんのローンも組めなくなるよね
車は買えるのかな？

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いわゆるサブリース問題ですね。
スポンサー企業の悪口は言えないので、民放ではほとんどやりません。

大東建託に代表される業者や、銀行がグルになって、
(半ば詐欺みたいな不動産業者のやり方にも関わらず、やりましょうと、銀行がオーナーも説得しています、銀行は儲からないので、こんなものも勧めてきます)
儲かるから、借金してまでアパートやマンションのオーナーになるよう勧めるようです。

ところが、オーナーに担保した収入を不動産会社が補償せず、
オーナーに最初にする契約を破り、後に残るのは借金だけだから、
借金してまでマンションやアパートのオーナーになった人が、自己破産しなくてはならなくなるのではないかと。

不動産会社と銀行は悪です。

• << 6 うちは大東建託のアパートオーナーですが(^^;; 大東建託は良心的だと思いますよ。 いい部屋ネットを持ってるから、回転率は非常に高いです。 契約更新の期間も長いし、全室借り上げ家賃保証も守られてます。 ただし、保証される家賃はあまり高くありません。 そんな話はどうでもいいですね（笑） 今は財務局も銀行に対しアパロン（アパートローン）には慎重にと指示を出してるそうです。 管理業者によっては、最初だけとても良い条件を提示しておいて契約をし、2年程度で家賃が入ってこないなんて例もありますよね。 そういう場合は大体が田舎で入居が見込めない場所が多いそうです。 営業の口車に乗って、タダみたいな土地で不労所得を得て老後を安穏と生活しようと夢見ちゃうんですよね。 そんな考えの中高年だから、ローンが払えないと自己破産しかないんですよね。 かわいそうに。 横レス失礼しました。

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話が断片過ぎてわからないけど、不動産を買うときの借金が重荷になって破産する話のことかな？
もしかして、そこらのサラリーマンに『今は不動産投資ですよ』ってやたら広告出してアパート経営させて破綻した不動産会社と、その被害者の話のことかな？

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不動産は良い物件を持ってなかったら、負担でしかないですよ。

借り手がいない、買い手がいない、家賃を払わない…
一等地に大きなビルなんかもっていて、テナントが入らなかったら維持費でつぶれる。

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カボチャの馬車でしょ？

不動産管理じゃなく投資。

ニュース見てると詐欺曲がりなことしていたから、どうなるんだろうね。

銀行も信用出来ないなって思った。

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>> 2 いわゆるサブリース問題ですね。 スポンサー企業の悪口は言えないので、民放ではほとんどやりません。 大東建託に代表される業者や、銀行がグルに… うちは大東建託のアパートオーナーですが(^^;;
大東建託は良心的だと思いますよ。
いい部屋ネットを持ってるから、回転率は非常に高いです。
契約更新の期間も長いし、全室借り上げ家賃保証も守られてます。
ただし、保証される家賃はあまり高くありません。

そんな話はどうでもいいですね（笑）
今は財務局も銀行に対しアパロン（アパートローン）には慎重にと指示を出してるそうです。
管理業者によっては、最初だけとても良い条件を提示しておいて契約をし、2年程度で家賃が入ってこないなんて例もありますよね。
そういう場合は大体が田舎で入居が見込めない場所が多いそうです。
営業の口車に乗って、タダみたいな土地で不労所得を得て老後を安穏と生活しようと夢見ちゃうんですよね。
そんな考えの中高年だから、ローンが払えないと自己破産しかないんですよね。
かわいそうに。

横レス失礼しました。

• << 8 横レスすみません。 家賃保証は満室稼働家賃の何割くらいなんですか？ 未稼働の部屋も保証対象ですか？ 保証額は何年間ごとに見直されるんですか？ 建築費は何年で返済するんですか？

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>> 6 なんかとっても嫌なレスですね。

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>> 6 うちは大東建託のアパートオーナーですが(^^;; 大東建託は良心的だと思いますよ。 いい部屋ネットを持ってるから、回転率は非常に高いです… 横レスすみません。

家賃保証は満室稼働家賃の何割くらいなんですか？
未稼働の部屋も保証対象ですか？
保証額は何年間ごとに見直されるんですか？
建築費は何年で返済するんですか？

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>> 8 すみません。
正直言うと、私ではなく私の妻がオーナーです。
相続物件です。
なので家賃保証の割合ははっきりとわかりません。
せいぜい半分くらいじゃないかと思います。
そこからローン返済して、アパート2棟で年額300万弱くらい残ります。
全室借り上げの契約ですので、空き部屋の分も払われます。
ただ、いい部屋ネット自体の稼働率は95%程度らしいので、うちも入れ替わりで空く期間はせいぜい1〜2ヶ月です。
大東建託は初回見直しが10年後、その後5年ごとです。
悪質な会社は、初回が2年後でその後は単年ごとと酷い有り様だと聞いてます。
これだけ良心的な対応してくれるには訳があって、建築するには1LDKから2DKを中心に若いサラリーマンから新婚さんが住みそうな立地に限られます。
前のレスで書いたような、周りに何もない田んぼのど真ん中みたいな土地がタダ同然の田舎では契約してくれません。

• << 12 ６さん、ありがとうございます。 非常に高い稼働率ですね。 私は20年の長い期間でみた場合に、７割回れば良いくらいで見ています。 バブルからミニバブルくらいまでは、20㎡未満の投資向け物件が多く建てられましたが、最近の傾向では広めで、２人世帯で住めるほうが安定した稼働率が見込めるかもしれませんね。 この数年は、合言葉はスルガかオリックスと言うくらい、量的緩和に乗ってアパートローンを貸し付けてましたが、 今回のスマートデイズ（かぼちゃの馬車）問題で１月頃からスルガの株式が急落してますね。 リスキーな物件にも融資をしてたのは、数年前くらいから噂になってました(￣▽￣) バブルやミニバブル、今回の異次元緩和バブルでも同じことが繰り返されていると思います。 私が社会人になった頃は、バブルの不良債権処理からミニバブルに向かう時で、 転売会社に勤めてましたが、ミニバブル崩壊時には耐震偽装の姉歯物件（ヒューザー）やアーバンコーポ、プロパストなどディベロッパーが相次いで倒産してましたね。 当時は、社員を軍隊みたいに洗脳して投資マンションを売らせる会社が多かったですｗｗ この10年くらいは人口減少観測から、サブリースや賃貸管理に変わってきていると思います。 異次元緩和と相続税基礎控除の減額が大きいでしょうね。 異次元緩和バブルの末期には、バブルやミニバブルの時と同じように破産する会社や個人オーナーは多く出ると思いますね。

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>> 9 あと、アパート経営をする際には必ずと言っていいほど銀行が即対応しに来ます。
ほとんどの場合で地銀です。
力が弱い土地で顧客や扱い金額を増やすために、極端な定率をいきなり提示されます。
私のところもまったく取引のないのに0.85などと言う条件を窓口で提示されました。
ただ、相続物件でその地に住んでないのでお断りさせてもらい、私が商売で取引してる銀行に借り換えしましたけど。
なので、あまり知識のない高齢の方が老後の生活や相続税対策でアパート経営する際は、自分の立地と管理会社をしっかり見極めないと危険です。

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自己破産ってどんな状態になっちゃうの？
資産は多少あるけど自己破産とかあるの？

• << 14 そりゃあるよ。 抵当権の実行になる。
• << 15 破産すれば、当然資産も吐き出すことになります。 その資産を債権者に分配します。 自己破産は借金を帳消しにするものではなく、プラスマイナス含めて全資産を放棄するものだと考えるのが一番近いと思いますよ。
• << 25 自己破産って借金ゼロになる代わりにオールローンが組めないんじゃないですかね？

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>> 9 すみません。 正直言うと、私ではなく私の妻がオーナーです。 相続物件です。 なので家賃保証の割合ははっきりとわかりません。 せいぜい… ６さん、ありがとうございます。
非常に高い稼働率ですね。
私は20年の長い期間でみた場合に、７割回れば良いくらいで見ています。

バブルからミニバブルくらいまでは、20㎡未満の投資向け物件が多く建てられましたが、最近の傾向では広めで、２人世帯で住めるほうが安定した稼働率が見込めるかもしれませんね。

この数年は、合言葉はスルガかオリックスと言うくらい、量的緩和に乗ってアパートローンを貸し付けてましたが、
今回のスマートデイズ（かぼちゃの馬車）問題で１月頃からスルガの株式が急落してますね。
リスキーな物件にも融資をしてたのは、数年前くらいから噂になってました(￣▽￣)

バブルやミニバブル、今回の異次元緩和バブルでも同じことが繰り返されていると思います。
私が社会人になった頃は、バブルの不良債権処理からミニバブルに向かう時で、
転売会社に勤めてましたが、ミニバブル崩壊時には耐震偽装の姉歯物件（ヒューザー）やアーバンコーポ、プロパストなどディベロッパーが相次いで倒産してましたね。
当時は、社員を軍隊みたいに洗脳して投資マンションを売らせる会社が多かったですｗｗ

この10年くらいは人口減少観測から、サブリースや賃貸管理に変わってきていると思います。

異次元緩和と相続税基礎控除の減額が大きいでしょうね。
異次元緩和バブルの末期には、バブルやミニバブルの時と同じように破産する会社や個人オーナーは多く出ると思いますね。

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>> 12 無理な計画で建てると、空室率が高くなり、レオパレス問題のように転貸会社が家賃の減額や更新しないでトラブル化することが多くなりそうです。
弱い立地なのに、老後資金になるという口車に乗って建ててしまうと失敗するでしょうね。

年金受給額の低下や受給開始年齢の引上げで、自主年金（投資マンション）と謳っているところもありますね(￣▽￣)
投資向けマンションも築後20年は修繕積立金を異常に低くし、ディベロッパーのマンション管理会社が、管理費で取っていき、修繕が発生する時期になると修繕積立金を急に引き上げてオーナーの経営が厳しくなるケースも多いようです。

金融機関は、不動産会社の勧めるところよりも取引のある金融機関のほうが安心かもしれませんね。
私も自分の地域の金融機関とは、二人三脚だと思っています。

• << 19 レオパレスに備え付けの家電は、新しい入居者のたびにオーナーが買い換えるらしいです。 2年程度で新品にって、結構な負担です。 お陰で儲かってるのが2ndStreatだったりして（笑） 現実には都市圏でスモールハウス化が進んでますね。 郊外の広い3LDK以上の物件は稼働率が非常に悪いです。 核家族がさらに進んで、高齢者のみの家庭や両親に一人っ子という家族形態が増えてるからですね。 なので都心の古いアパートやらテナントビルを取り壊して、間取りの小さいアパートマンションに建て替える例が多いです。 それに郊外で3LDKの家賃払うなら、一戸建てが建てられますからね。 なので、やっぱり土地の価格の高いところじゃないと何をやっても儲からないんです。 アパート経営などで破産する人は、無知に付け込まれた詐欺被害者みたいなものですね。 うちは、三井不動産やら東急リバブルなどから頻繁に売って欲しいと電話やDMが届くので、恵まれてる場所なんだと思います。

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>> 11 自己破産ってどんな状態になっちゃうの？ 資産は多少あるけど自己破産とかあるの？ そりゃあるよ。
抵当権の実行になる。

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>> 11 自己破産ってどんな状態になっちゃうの？ 資産は多少あるけど自己破産とかあるの？ 破産すれば、当然資産も吐き出すことになります。
その資産を債権者に分配します。
自己破産は借金を帳消しにするものではなく、プラスマイナス含めて全資産を放棄するものだと考えるのが一番近いと思いますよ。

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>> 15 資産は差し押さえみたいになるんですか？

一文なし？

• << 18 差押えからの～強制執行♪（競売） 破産手続き開始すると破産管財人（弁護士）が債権者らに債権確認書を送る。 抵当権のような担保権は、配当要求終期等の公告となる。 で、不動産鑑定士が物件評価して、期間入札の公告（競売）となる。 競売の買受人は、債務者や賃借人から占有権を確保し、新たに結び直す。 破産になったら担保（不動産）は処分されるけど、破産にならずに担保だけ処分して債務は引き続き返済するケースも多い。 完済・破産・相続放棄しない限り、死亡や競売で債務が消えるわけじゃない。

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>> 16 基本的にそうですね。
持ち家あるならそれを売却されますし、車も同じです。
むしろ資産を処分して返済できるなら、破産する必要はないです。

考えてみてください。
お金を貸してる側にしてみたら、借金を踏み倒されるほど悔しいことはないです。
どれだけでも回収したいですからね。

• << 20 でも、たとえ一文無しになってもゼロからスタートできるから気楽です。 マイナス状態で借金取りに怯える生活は悲惨です。

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>> 16 資産は差し押さえみたいになるんですか？ 一文なし？ 差押えからの～強制執行♪（競売）

破産手続き開始すると破産管財人（弁護士）が債権者らに債権確認書を送る。
抵当権のような担保権は、配当要求終期等の公告となる。
で、不動産鑑定士が物件評価して、期間入札の公告（競売）となる。
競売の買受人は、債務者や賃借人から占有権を確保し、新たに結び直す。

破産になったら担保（不動産）は処分されるけど、破産にならずに担保だけ処分して債務は引き続き返済するケースも多い。
完済・破産・相続放棄しない限り、死亡や競売で債務が消えるわけじゃない。

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>> 13 無理な計画で建てると、空室率が高くなり、レオパレス問題のように転貸会社が家賃の減額や更新しないでトラブル化することが多くなりそうです。 弱い… レオパレスに備え付けの家電は、新しい入居者のたびにオーナーが買い換えるらしいです。
2年程度で新品にって、結構な負担です。
お陰で儲かってるのが2ndStreatだったりして（笑）

現実には都市圏でスモールハウス化が進んでますね。
郊外の広い3LDK以上の物件は稼働率が非常に悪いです。
核家族がさらに進んで、高齢者のみの家庭や両親に一人っ子という家族形態が増えてるからですね。
なので都心の古いアパートやらテナントビルを取り壊して、間取りの小さいアパートマンションに建て替える例が多いです。
それに郊外で3LDKの家賃払うなら、一戸建てが建てられますからね。

なので、やっぱり土地の価格の高いところじゃないと何をやっても儲からないんです。
アパート経営などで破産する人は、無知に付け込まれた詐欺被害者みたいなものですね。
うちは、三井不動産やら東急リバブルなどから頻繁に売って欲しいと電話やDMが届くので、恵まれてる場所なんだと思います。

• << 23 レオパレスは設備負担が多いんですね？ 小さな設備負担や補修は、管理会社の儲け所で、オーナーは取られるばかりの契約になっているんでしょうね(´-ω-`) 郊外や地方は、２人以上世帯の所有率が８割を超えて、賃借も公団になるので、民間のファミリー賃貸借は成り立ちにくいですね。 しかも、自治体がバリアフリーマンションを建てたりしてますから、民間が入る隙がないんでしょうね。 都市部は車離れが進んで、例えば東京では、単身者向けは山手線内での供給が多いんでしょうね。

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>> 17 基本的にそうですね。 持ち家あるならそれを売却されますし、車も同じです。 むしろ資産を処分して返済できるなら、破産する必要はないです。 … でも、たとえ一文無しになってもゼロからスタートできるから気楽です。
マイナス状態で借金取りに怯える生活は悲惨です。

• << 22 自己破産したら様々なローンとか組めなくなるんじゃないの？ 例えば自動車とか

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あぁ💡
オーナーさんが多額の借金抱えてマンションやアパート建てても入居者が見つからずシェア達成出来なくて多額のローンだけ残すってやつですかね？

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>> 20 でも、たとえ一文無しになってもゼロからスタートできるから気楽です。 マイナス状態で借金取りに怯える生活は悲惨です。 自己破産したら様々なローンとか組めなくなるんじゃないの？
例えば自動車とか

• << 24 ローンは無理です。 クレジットカードも審査は通りません。 車も頑張ってお金貯めて現金払いです。 5〜7年経てばリストから外れて、またカードなども持てるようになります。 それ以外は賃貸のアパートだって冷めるし、旅行も行けるし、選挙権もあります。 ただし、やはり7年以上経たないと2度目の自己破産はできません。

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>> 19 レオパレスに備え付けの家電は、新しい入居者のたびにオーナーが買い換えるらしいです。 2年程度で新品にって、結構な負担です。 お陰で儲かっ… レオパレスは設備負担が多いんですね？
小さな設備負担や補修は、管理会社の儲け所で、オーナーは取られるばかりの契約になっているんでしょうね(´-ω-`)

郊外や地方は、２人以上世帯の所有率が８割を超えて、賃借も公団になるので、民間のファミリー賃貸借は成り立ちにくいですね。
しかも、自治体がバリアフリーマンションを建てたりしてますから、民間が入る隙がないんでしょうね。

都市部は車離れが進んで、例えば東京では、単身者向けは山手線内での供給が多いんでしょうね。

• << 26 公団はURになってリノベーションしてファミリー層が押し寄せてるみたいです。 実際に私の息子がシングルのくせに家賃の安さと広さに魅せられて入りました。 けど、無印良品のリノベーションとは名ばかりで、白いペンキで塗ってあるだけ。 配管等が移動できないので、出っ張りが多くて面倒です。 バリアフリーじゃなく、床に集成ボードを貼って嵩上げしただけでした。 公団ですから当然自治会活動があり、年配の方々がいっぱいです。 息子は仕事場にも近くて気に入ってるからいいのですが、あと10年したら廃墟だろうと思います。 ここもドーナツ化に伴って建てられたのだと思いますが、もはや多人数家族用の物件は安さで公団には勝てないから需要が見込めないでしょうね。 東京などは駐車場が月に3〜4万もするそうです。 地方の私には想像もつきません。 東京の人にしてみたら、車2台持ちが当たり前の私たちはとても贅沢な家庭に見えるでしょうね。

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>> 22 自己破産したら様々なローンとか組めなくなるんじゃないの？ 例えば自動車とか ローンは無理です。
クレジットカードも審査は通りません。
車も頑張ってお金貯めて現金払いです。
5〜7年経てばリストから外れて、またカードなども持てるようになります。
それ以外は賃貸のアパートだって冷めるし、旅行も行けるし、選挙権もあります。
ただし、やはり7年以上経たないと2度目の自己破産はできません。

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>> 11 自己破産ってどんな状態になっちゃうの？ 資産は多少あるけど自己破産とかあるの？ 自己破産って借金ゼロになる代わりにオールローンが組めないんじゃないですかね？

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>> 23 レオパレスは設備負担が多いんですね？ 小さな設備負担や補修は、管理会社の儲け所で、オーナーは取られるばかりの契約になっているんでしょうね(´… 公団はURになってリノベーションしてファミリー層が押し寄せてるみたいです。
実際に私の息子がシングルのくせに家賃の安さと広さに魅せられて入りました。
けど、無印良品のリノベーションとは名ばかりで、白いペンキで塗ってあるだけ。
配管等が移動できないので、出っ張りが多くて面倒です。
バリアフリーじゃなく、床に集成ボードを貼って嵩上げしただけでした。
公団ですから当然自治会活動があり、年配の方々がいっぱいです。
息子は仕事場にも近くて気に入ってるからいいのですが、あと10年したら廃墟だろうと思います。
ここもドーナツ化に伴って建てられたのだと思いますが、もはや多人数家族用の物件は安さで公団には勝てないから需要が見込めないでしょうね。

東京などは駐車場が月に3〜4万もするそうです。
地方の私には想像もつきません。
東京の人にしてみたら、車2台持ちが当たり前の私たちはとても贅沢な家庭に見えるでしょうね。

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>> 26 無印というか、貸し手が設備費負担をしないだけですよねｗ
借り主が自由にできると良いイメージで謳っているものもありますが、貸し主が補修費負担を押し付けたものもありますね。

自治体は民間なんてお構いなしに、市営住宅を回すので頭が一杯ですので、民間は干されてしまいますね(-"-;)

最近はドーナツ化から品川・中央・江東区にタワマンニュータウンを作って、都心回帰の流れがありますね。
少し供給過剰ぎみだと思います。

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不動産屋ほど危険な業種は無いのでは？ 扱う金額が何億何十億の世界
購入した不動産が右から左へと売れれば問題無いが、そうで無い物もかなりあるだろう！
金利を払い続けなければならない、かなりの体力が無ければ苦しいと思うけど。

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>> 28 大半が仲介や管理委託ですからね。
彼らも手数料で儲けてるので、さほど大きなリスクは無いと思います。

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