アパート経営は儲かりますか❓

ケースバイケースです。
夫名義のアパートは、更地にして売却するつもりで購入しましたが、入居者に移る先が見つかるまでと言われている内に、そのままになっています。

立地は良いんですが、なにせ古い。
建てるときに、手を抜いたんでしょうね。
暖房（雪国です）がl Pガスなので、高額になり中々借り手がいません。

昔からいる中年の独身の方が多く、ちょっと先が心配です。
若い方に貸すと、何をしたの？というくらい部屋が汚れてリフォームも大変です。

夫の祖父名義のアパートは、建てた当時は新興住宅地だったらしいんですが、思ったほどひとが集まらず、寂れて借り手が中々つきません。
たまに様子を見に行くと、周辺がゴミだらけになっていたり…
管理会社によってちゃんと管理してくれないので困ります。

舅名義のマンションは、立地も、造りも良いので空くことはないです。

入居者がいなければ、管理するだけでも大変。
変な人が入るとトラブルもあるし…

私にはアパート経営は合いません。
仕方なく手伝うだけですが。

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>> 1 レスありがとうございます。

やっぱり大変そうですね。
もともとあったアパートならいいかもしれませんが、わざわざ新築して管理するのはリスクが高そうですね。
今は駐車場にして貸してますが、そのままがいいのかなぁ…。

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60坪しかないのなら、

宅地用に売却してお金にしたらどうですか？

• << 5 レスありがとうございます。 実は現在売り出しているのですが、住宅にはもう少し小さくて安い方が人気があるようで、60坪を超えるとなかなか買い手が見つからないようです。

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夫がアパート４棟建てました。

メーカーの借り上げなので、空室などの心配はありません。また管理もお任せしているので、大家としての業務は何もありません(^_^;)

ローン返済分を引いて30万円くらいの収入でしょうか。（繰り上げ返済用に手付かずなので…金額はっきりせず）
夫が不動産業でメーカーとも仲良く、またアパートが古くなったりしても色々できるので、不安はありましたが保証人になりました。

一度メーカーに話を聞いてみるのもいいかもしれませんね。
今の駐車場とどちらが利回りが良いか比べるだけでも。

• << 6 レスありがとうございます。 メーカー借り上げというのは、レオ⚪️レスとかを建てるということでしょうか？ 月30万の収入はありがたいですね。 不動産業というのも心強いですね。

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>> 3 60坪しかないのなら、 宅地用に売却してお金にしたらどうですか？ レスありがとうございます。
実は現在売り出しているのですが、住宅にはもう少し小さくて安い方が人気があるようで、60坪を超えるとなかなか買い手が見つからないようです。

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>> 4 夫がアパート４棟建てました。 メーカーの借り上げなので、空室などの心配はありません。また管理もお任せしているので、大家としての業務は何もあ… レスありがとうございます。

メーカー借り上げというのは、レオ⚪️レスとかを建てるということでしょうか？
月30万の収入はありがたいですね。
不動産業というのも心強いですね。

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>> 6 いや、ウチもかなり粘られましたが…
じっくり話を聞いた方が良いです。

あちらは自分達よりも、こちらが儲かる話を持ってくる訳がありません。

個人の不動産屋と違って、それはそれはしつこいです。○オパ○○は特に。

• << 10 再レスありがとうございます。 そうですよね、確かに自分たちの利益が一番ですよね。 騙さないよう、冷静に相談してみたいと思います。

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長い目で見たら駐車場のままが一番じゃないですかね。

• << 11 レスありがとうございます。 私もそんな気がしてきました。（笑）

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まずはFC大手に依頼しようが地元の不動産や工務店に依頼しようが、やはり立地条件、環境に左右されると思います。
ま、普通に考えて人口減少の影響で入居者は確実に減ってる訳で、私の地域でも？少し古くなると常に空いてますね、また空くと更に入居者が居なくなると言う悪循環におちいり、結局は手放す事にも、
しかし、これがまた実績が重要で8.9割り詰まってれば良いですが、空きが多いと永遠に売れに売れないと言う事にも、、

我が家の例えですが、こうしたアパート式経営のリスクを避ける為、戸建の借家を数件建築しました、
戸建の場合古くなっても空く可能性が低く、万が一の場合に住宅として切り売り出来るからです。
但し建築費用が戸建＞アパートになるのは当然ですが、参考までに。

• << 12 レスありがとうございます。 考えてもみませんでした。それも一つの案ですね。 参考にさせていただきます。

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>> 7 いや、ウチもかなり粘られましたが… じっくり話を聞いた方が良いです。 あちらは自分達よりも、こちらが儲かる話を持ってくる訳がありませ… 再レスありがとうございます。

そうですよね、確かに自分たちの利益が一番ですよね。

騙さないよう、冷静に相談してみたいと思います。

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>> 8 長い目で見たら駐車場のままが一番じゃないですかね。 レスありがとうございます。

私もそんな気がしてきました。（笑）

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>> 9 まずはFC大手に依頼しようが地元の不動産や工務店に依頼しようが、やはり立地条件、環境に左右されると思います。 ま、普通に考えて人口減少の影… レスありがとうございます。

考えてもみませんでした。それも一つの案ですね。
参考にさせていただきます。

• << 22 まぁ私は建築関係者自営でして、材料仕入れ等、人件費は自分で出来る範囲は木工工事からコンクリート工事、はたまたコーキング等施工と費用を抑える事が出来ますから、なんとかなりましたが、 先に説明した住宅として販売、は、実際売ってくれませんか?と話も数件ありました。 地域性もあるでしょうが、戸建賃貸だと大体1棟20坪前後の建築面積で老夫婦の方等が興味多い様ですね。 13番さんの詳しい説明勉強になります。 そうなんですよね、私も下請けで仕事入ったりしますが大手はなんせ建築費用が高いのなんのって、 かといって我々下請け業者は下手すると赤字で、もう二度と仕事引き受けないという業者もいくつも見てきました。 また仕事関係でリフォームに入ったりしますが、会社からのチェックが入り指示通りしなくてはならないらしく、時たま現場を拝見し私から言わせると別に〇〇はこのままで良いのではないですか?とオーナーさんに尋ねたら、いや指示があったからと頭を抱えておられましたね、出費はオーナーなのに、 とにかく大手の一括借り上げ会社はオーナーでありながら自分の意見が通らない、勝手に出来ない等、自分の物件ではない感覚を受けるとかもあるそうでメリットデメリット存在するのは確かですね。 長々になりましたが、良く考え、土地を生かすより良い方法をご検討下さい。

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現在はマンションの経営者です、元銀行員でもありますので、ご参考に。

結論を申し上げます「ちょっとは小銭稼ぎが出来るかな？」という気持ちであれば、止めた方が宜しいです。
逆に「今後の相続対策になるな」というお考えであれば、税理士等に相続に関して相談の上、実行しても良いかと思います。
まず、土地が60坪のケースで一般的な建物規制で、土地建物を担保に自己資金無しの場合MAXで3部屋×3階ぐらいのワンルームマンションです。
施工業者、構造によって5000〜１億円の建築費用です。
ご自身で当該土地周辺のワンルームの家賃を調べてみれば、ザックリ月収年収が計算出来るかと思いますので、返済計画がザックリ描けますので、ご検討材料にしてみて下さい。
管理等ですが、一括借上業者にも契約パターンがあります、修繕込みと、管理だけ、前者で10〜20%、後者で5〜10%家賃から業者に抜かれます。その代わり空室リスクはありませんし、前者では修繕、修理もある程度カバー出来ます。
建てて不動産に仲介をお願いする場合は、家賃は全て入りますが空室分は入りませんし、修繕、修理費用は全てオーナー負担です。
一見、一括借上の方が良い！と思えて来ますが、
一括借上業者は設計、建築段階から参加しますので、アパート建築費用が20%〜30%ほど高いです。

木造だと二階建で5000万円、RC造3階建で1億円の借金。
←事業融資になるので、スレ主さんが途中で、亡くなっても残ります。

実際問題、保有一棟でこの規模のアパート建てても収支はトントンです。
相続税の減少分と毎年の税還付（原価償却で毎年費用計上できます。木造で20年、RCで30年）が、メリットぐらいなものです。
そして、自分で頑張ってやるなら別ですが、皆さん殆ど税理士に頼みますので、税理士費用が毎年かかって来ます。（10〜20万円ぐらい）

合わせて一括借上は、10年毎に家賃改定があり、かなりの確率で、家賃を下げられます。（収入が減る）←業者は改定がありますと文章だけで、返済計画表での家賃は当初のままで出してきます。

以上


よくご検討を！

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>> 13 詳しく教えていただき、ありがとうございます。

まさに、「ちょっとは小遣い稼ぎできるかなぁ」くらいの考えでした。
現実的には難しいことがよくわかりました。
しかも、知識のないまま、そんな事業に手を出そうとしたら、大変なこともよくわかりました。
現状維持(駐車場のまま売りに出して)で、売れるのを待ちたいと思います。

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地震がきたら終わりですしね。

• << 17 はい、そうですよね。 再レスありがとうございます。

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アパートの場所にも、寄りましょうね。山の中腹と、銀座だと違うと思いますね。

• << 18 地方ですが、繁華街に近いところです。 とは言え、過疎化も心配な地域です。 銀座だったら、何に活用しても儲かりそうですよね^ ^

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>> 15 地震がきたら終わりですしね。 はい、そうですよね。
再レスありがとうございます。

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>> 16 アパートの場所にも、寄りましょうね。山の中腹と、銀座だと違うと思いますね。 地方ですが、繁華街に近いところです。
とは言え、過疎化も心配な地域です。

銀座だったら、何に活用しても儲かりそうですよね^ ^

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少なくとも自分の場合、儲かっております。

銀座ではありませんが、横浜の一等地に約150坪ばかりの土地があり、２ＤＫ10室＋駐車場８台分です。

築年数は44年になります。

おかげさまで、ほぼ常時満室です。

月収は、およそ70万円です。

こんなアパートでも12～13年ばかり以前には、経営危機に陥ったことがありました。

それまで新築時から仲介していた不動産会社の集客力が落ちてきたのです。

私は他の不動産会社を入れたかったのですが、それまでの不動産会社が、頑なに他の不動産会社の介入を拒みました。

このしがらみがネックとなり、みるみるうちに部屋はがら空きとなり、一時は半分が空き室の状態が一年半も続きました。

私は老朽化した物件に問題があると思い、徹底的に手を入れました。

時代遅れなバランス風呂釜やそれに伴う小さな浴槽や瞬間湯沸かし器は撤去し、給湯器を入れ浴槽は拡大しました。

キッチンや洗面所も含め、全て給湯器からお湯が出るようにしました。

畳は撤去し、フローリングに替えました。

一室辺り100万円以上かかる大幅リフォームでしたが、空き室には全て徹底的に手を入れました。

ここまでやっても集客が得られなかったので、業を煮やした私は件の不動産会社のしがらみを半ば強引に跳ね退け、新しい不動産会社を入れました。

すると、たちどころに満室になりました。

現在では、複数の不動産会社に仲介を依頼し、一社特定の不動産会社によるしがらみを作らないようにすることと併せて、仲介不動産会社同士の競争により、集客力を高めております。

このように、仲介不動産会社の力による影響は、計り知れません。

ただどの仲介不動産に言わせても、私ほど設備投資を惜しまない大家さんはいないと言います。

今にして思えば、12～13年前の経営危機の最大の原因は、仲介不動産会社の集客力の低下だったのですが、このときに旧態依然とした物件の老朽化が原因と思い、徹底的に手を入れたことも、効果はあったようです。

このように、仲介不動産会社の力や、物件のクオリティ次第で、入居率には差が出ます。

60坪の土地では、多くの部屋数は作れないでしょうが、私の感覚では手放してしまうのは、何とももったいない気は致します。

• << 21 追記！ 一年半に及ぶ半分の空き室問題がようやく克服できたのも束の間、今度は10年ばかり前、新たな問題が発生致しました。 当時、50歳ぐらいの生活保護夫婦が入居してきたのですが、この人たちの対応が大変でした。 ます些細なことで次々とクレームを入れてきます。 それぐらいでしたら、私が多少の出費をすれば済むことなのですが、派遣した職人さんにあれこれ話しかけたり、細かいクレームや注文を入れるなどして、しまいには 「あの人の部屋の作業だけは引き受けたくない」 とまで言われてしまいました。 更に問題だったのは、連日のように大声で夫婦喧嘩をするため、アパートの内外からの苦情が絶えないのです。 私は幾度となく注意を致しましたが、一向に改まりません。 結局、更新時に、更新には応じないことを伝えましたが、こういう人は、移転先が、なかなか見つかりません。 ６年目にして、ようやく退去となりましたが、この間は大変でした。 ウチの場合、家賃が、ちょうど生活保護支給額と一致するのです。 賃料が安いと、入居者の質も低下しがちなのです。 質の良い入居者を募るには、一室辺りの床面積を広く採り、家賃を高めに設定した方が良いのです。 しかしそうすると、入居率自体は悪くなりがちなのです。 入居率を高めるには、生活保護受給者が入れるぐらいの賃料の方が良いのです。 この辺り、アパートを設計するに辺り、顧客層をどの辺りに絞るかは、いささか難しいところでもあります。

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にゃお～～～～ッ怒怒怒怒

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>> 19 少なくとも自分の場合、儲かっております。 銀座ではありませんが、横浜の一等地に約150坪ばかりの土地があり、２ＤＫ10室＋駐車場８台分です… 追記！

一年半に及ぶ半分の空き室問題がようやく克服できたのも束の間、今度は10年ばかり前、新たな問題が発生致しました。

当時、50歳ぐらいの生活保護夫婦が入居してきたのですが、この人たちの対応が大変でした。

ます些細なことで次々とクレームを入れてきます。

それぐらいでしたら、私が多少の出費をすれば済むことなのですが、派遣した職人さんにあれこれ話しかけたり、細かいクレームや注文を入れるなどして、しまいには
「あの人の部屋の作業だけは引き受けたくない」
とまで言われてしまいました。

更に問題だったのは、連日のように大声で夫婦喧嘩をするため、アパートの内外からの苦情が絶えないのです。

私は幾度となく注意を致しましたが、一向に改まりません。

結局、更新時に、更新には応じないことを伝えましたが、こういう人は、移転先が、なかなか見つかりません。

６年目にして、ようやく退去となりましたが、この間は大変でした。

ウチの場合、家賃が、ちょうど生活保護支給額と一致するのです。

賃料が安いと、入居者の質も低下しがちなのです。

質の良い入居者を募るには、一室辺りの床面積を広く採り、家賃を高めに設定した方が良いのです。

しかしそうすると、入居率自体は悪くなりがちなのです。

入居率を高めるには、生活保護受給者が入れるぐらいの賃料の方が良いのです。

この辺り、アパートを設計するに辺り、顧客層をどの辺りに絞るかは、いささか難しいところでもあります。

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>> 12 レスありがとうございます。 考えてもみませんでした。それも一つの案ですね。 参考にさせていただきます。 まぁ私は建築関係者自営でして、材料仕入れ等、人件費は自分で出来る範囲は木工工事からコンクリート工事、はたまたコーキング等施工と費用を抑える事が出来ますから、なんとかなりましたが、

先に説明した住宅として販売、は、実際売ってくれませんか?と話も数件ありました。
地域性もあるでしょうが、戸建賃貸だと大体1棟20坪前後の建築面積で老夫婦の方等が興味多い様ですね。

13番さんの詳しい説明勉強になります。
そうなんですよね、私も下請けで仕事入ったりしますが大手はなんせ建築費用が高いのなんのって、
かといって我々下請け業者は下手すると赤字で、もう二度と仕事引き受けないという業者もいくつも見てきました。
また仕事関係でリフォームに入ったりしますが、会社からのチェックが入り指示通りしなくてはならないらしく、時たま現場を拝見し私から言わせると別に〇〇はこのままで良いのではないですか?とオーナーさんに尋ねたら、いや指示があったからと頭を抱えておられましたね、出費はオーナーなのに、

とにかく大手の一括借り上げ会社はオーナーでありながら自分の意見が通らない、勝手に出来ない等、自分の物件ではない感覚を受けるとかもあるそうでメリットデメリット存在するのは確かですね。
長々になりましたが、良く考え、土地を生かすより良い方法をご検討下さい。

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地方のアパートは、難しい。新築の時は、直ぐに埋まりますが、１年位で皆さん新しい新築物件に移動します。 そのたびに、修繕。１人でも、変な入居者居ると、皆さん転居してしまいます。老人の孤独死とかもあります。負動産になってしまう可能性もあります。何せ、人口減少国家ですから、将来性がない。売れるうちに売って、都心のワンルームマンションでも買ったほうが、稼働率も換金性も良いのでは？何人も、賃貸経営に失敗し、競売になった人を見て来ました。 危ない事は、やめましょうよ・・・・・。

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一括のお礼ですみません。
たくさんのレスありがとうございます。
色々なご意見もあり、勉強になります。

やはり、アパート経営は素人の私には無理だと思いますので、やめたいと思います。
ありがとうございました。

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>> 24 いや、あからさまに寝て遊んで暮らせるなどと書いて鵜呑みされてもと思い、19番と21番には、敢えて問題点を書きましたが、少なくとも維持管理は素人でもできます。

私の感覚では、たかがアパート管理すらもできないようでは、社会の何処へ行っても通用せず、正社員は愚か、アルバイトでさえも務まらないと思います。

私の場合、もともと出来上がっているアパートの管理を親から任されたので、比較的容易でした。

しかし更地から新たにアパートを建てるには、リスクがあります。

立地条件は、いかがなのでしょうか？

都会か田舎か？

最寄り駅までの距離は？、

周辺は住宅密集地でしょうか？

田畑ばかりでしょうか？

これらの諸条件によって、異なってくるでしょう。

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