土地探してます！

2023年問題生産緑地解除というやつですよね。
興味があるので、改めて検索してみました。
買う側からすると、もと生産緑地だと安く売り出されるという訳ではなく、今まで農地を持っていた農家さん、つまり売る側が、今まで売ることができなかった農地を、売却する事が出来るようになったので、大量に余ってた農地が売り出され、不動産が全般的に下がるんじゃないか、と予想されてた、という事のようです。
農地として買うには安かったけど、買うのは農家さんや条件が色々あった土地が、宅地として売りに出されるという事ですね。
ただ、宅地として売りに出されるわけなので、買う側としては安い価格にはならないかもしれません。
一方、考え方によっては、生産緑地を大量に売却されるような土地柄に関しては地価が下がる可能性はあるかもしれませんね。
ただし、自治体や不動産会社が買い上げたりするかどうかにもよりますが。

>不動産会社や市役所等に問い合わせても良いのでしょうか？…電話などで、詳しく聞いてみるのも良いかもしれませんね。

• << 4 追記 地盤改良に関してですが、もと農地の場合、更地で売りに出されていても、宅地にして問題ない土地なのかは、素人には判断できないと思います。 あくまで、農地であったので地盤は緩く、地盤調査を、不動産会社の息のかかってない専門家に複数人に調査依頼が必要かと思います。 農地で、周りに宅地がない場合、水道が通ってない事があったりします。 宅地が周りにあっても、上下水道の引き込みには料金がかかります。 更地になってない土地の場合、整地、木が植えられてたら伐採抜根が必要になりますし、道路と比べて傾斜があるなら、盛土や法面処理が必要になったり…これらは、全部、別料金になるので、業者によっては後から追加料金と言われる事もあるので注意が必要です。
• << 5 ご返信ありがとうございました。 地価が下がる事を期待しているのですが現状その様な事は起こってなさそうですよね^^; すぐに家を建てる訳ではないので、もう少し情報収集して後悔のない様にしたいです！ でも1番はご近所関係ですよね(・・;)

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宅地化農地ってやつね
郊外の宅地と隣接する農地が農地から宅地に変更し売りに出されると土地相場が下落する事態が起きると言われてたけど今何も起きていない

宅地化農地が宅地にほとんど変更されなかったから何も起きなかった

郊外宅地に近いとは言え道は狭いし
農地だから家建てるのに土の改良は必要だし崖はコンクリートで堅めないと水害こわいし

安いと思ってる宅地化農地を宅地にするには宅地買うより金がかかるのが現実

• << 6 やはり安価なものには、それなりに理由がありますよね… ネットで調べ、実際に見に行くと隣接道路が物凄く狭かったり^^; 高台所か山の上だったり^^; 勉強になります（笑）

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宅地化緑地とか生産緑地化の話だとは思うのですが、確かに設定地価は一般的な宅地よりも安価に設定されています。

だけど問題はその農地の地盤強度の部分ですね。

同じ地面なんだけど、元農地って表層は粘土質、その下は弱かったりします。そこにそのまま家を建てると必ずといって良いほど家は傾きます。

なので地盤改良だとか地盤補強は必要になるわけで、その際コンクリート杭後方にしてもコンクリートミルク工法にしても結構高額な地盤補強が必要になります。

一般的な宅地はそういうのか必要ではなく、その費用まで考えていたら家を建てるまでにかかる費用的には総額は逆転化する案件も少なくありませんね。

10年後までにどんな変化が起こるのかってのは未だその土地次第ってのがあるほどなんです。

確かに沈下した際に対しての対処工事もありますけれど、建物を浮かせても水道管など埋設されたものに対しての対処はとても難しく、ましてや排水管勾配などに対しては大規模工事になることも少なくないためにその手の土地に手を出す人が少ないのも現状ですね。

家は建てたら終わりではありません。そのための維持費だとか修繕費、改修費も必ず必要になるものです。それを考えず購入すると折角建てたのにローンの大半を残したまま手放す人がいるのも現実なんですよ。

家の一方だけが3cm沈むと建具は動かなくなります。そんな現実もありますね。

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>> 1 2023年問題生産緑地解除というやつですよね。 興味があるので、改めて検索してみました。 買う側からすると、もと生産緑地だと安く売り出さ… 追記
地盤改良に関してですが、もと農地の場合、更地で売りに出されていても、宅地にして問題ない土地なのかは、素人には判断できないと思います。
あくまで、農地であったので地盤は緩く、地盤調査を、不動産会社の息のかかってない専門家に複数人に調査依頼が必要かと思います。

農地で、周りに宅地がない場合、水道が通ってない事があったりします。
宅地が周りにあっても、上下水道の引き込みには料金がかかります。

更地になってない土地の場合、整地、木が植えられてたら伐採抜根が必要になりますし、道路と比べて傾斜があるなら、盛土や法面処理が必要になったり…これらは、全部、別料金になるので、業者によっては後から追加料金と言われる事もあるので注意が必要です。

• << 7 農地と宅地ではそんなにも地盤が違うものなのですね… 時々畑の中にポツンと大きな戸建てを見ると、元々地主の方が建てたのかなと羨ましく思っていましたが、地盤改良や水道の配管など、かなりお金がかかっているのですね。 仰る通り私の実家は家を建てた当時から排水の勾配があまりなく、よく溢れてます… 調べれば調べる程、土地って難しいですね… ハウスメーカーが未公開土地を沢山持っているとネットで出てくるのですが、自分で探すよりハウスメーカー等にお願いした方が良いのでしょうか？

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>> 1 2023年問題生産緑地解除というやつですよね。 興味があるので、改めて検索してみました。 買う側からすると、もと生産緑地だと安く売り出さ… ご返信ありがとうございました。
地価が下がる事を期待しているのですが現状その様な事は起こってなさそうですよね^^;
すぐに家を建てる訳ではないので、もう少し情報収集して後悔のない様にしたいです！
でも1番はご近所関係ですよね(・・;)

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>> 2 宅地化農地ってやつね 郊外の宅地と隣接する農地が農地から宅地に変更し売りに出されると土地相場が下落する事態が起きると言われてたけど今何も起… やはり安価なものには、それなりに理由がありますよね…
ネットで調べ、実際に見に行くと隣接道路が物凄く狭かったり^^;
高台所か山の上だったり^^;
勉強になります（笑）

• << 8 土の改良だけど大まかに言えば セメントの粉をパワーショベルで土とかき混ぜるだけの作業。 日本の農地は8割くらいが田んぼ 地域によるけど 静岡の富士山周辺は田んぼすらない。 その作業で表土は改良できてるけど 元田んぼなら土中はじゅくじゅく。 地元民の特権で農地を宅地にしてるけど壁がコケだらけだったり 家建てたあと地面が下がるからあきらかに後で採石足したりの所が多いよ。 それなら道路より低い農地を埋め立てて道路と一緒の高さにした土地がまだまし 埋め立てる最中に石だけの層を作ったり その層で排水穴を作り水を逃がすことができる。 農地なら最低2年は寝かせた後工事したい。 2年間草刈とか維持にお金かかるけど

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>> 4 追記 地盤改良に関してですが、もと農地の場合、更地で売りに出されていても、宅地にして問題ない土地なのかは、素人には判断できないと思います。… 農地と宅地ではそんなにも地盤が違うものなのですね…
時々畑の中にポツンと大きな戸建てを見ると、元々地主の方が建てたのかなと羨ましく思っていましたが、地盤改良や水道の配管など、かなりお金がかかっているのですね。

仰る通り私の実家は家を建てた当時から排水の勾配があまりなく、よく溢れてます…
調べれば調べる程、土地って難しいですね…
ハウスメーカーが未公開土地を沢山持っているとネットで出てくるのですが、自分で探すよりハウスメーカー等にお願いした方が良いのでしょうか？

• << 9 ハウスメーカーも、大手なら安心という訳でもないんですよね。 大型書店に行くと、家を購入する方向けの本が売ってますので、いちど読んでみる事をおすすめします。 宅地に売り出されてる、建て売りなら大丈夫という訳でもないですし。 農地に一から建てるのは、ハードルが高いですよね。 だから、土地も余ってるんじゃないですかね。 今まで何回か建て替え、住み替えした上で、セカンドハウスとして建てるとか、隣に母屋があって、農作業の合間に休憩するだけの家なら良いのかもしれませんけどね。 初めて建てる終の棲家にするには、リスキーかな、と感じます。 他の方も書かれてましたが、住んでるうちに苔はえたり、壁に湿気がこもったらカビだらけとか、断熱材が効かないとかも有りがちです。

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>> 6 やはり安価なものには、それなりに理由がありますよね… ネットで調べ、実際に見に行くと隣接道路が物凄く狭かったり^^; 高台所か山の上だっ… 土の改良だけど大まかに言えば
セメントの粉をパワーショベルで土とかき混ぜるだけの作業。

日本の農地は8割くらいが田んぼ
地域によるけど
静岡の富士山周辺は田んぼすらない。

その作業で表土は改良できてるけど
元田んぼなら土中はじゅくじゅく。

地元民の特権で農地を宅地にしてるけど壁がコケだらけだったり
家建てたあと地面が下がるからあきらかに後で採石足したりの所が多いよ。

それなら道路より低い農地を埋め立てて道路と一緒の高さにした土地がまだまし

埋め立てる最中に石だけの層を作ったり
その層で排水穴を作り水を逃がすことができる。

農地なら最低2年は寝かせた後工事したい。
2年間草刈とか維持にお金かかるけど

• << 10 詳しく教えていただき、ありがとうございます！私も色々調べたつもりでいましたが、全然勉強不足でした… 同じ農地でも畑と田んぼでは確かに違うはずですよね！ 農地から宅地なった土地よりも、元々中古物件があった家を壊し、再建築の方が良いのでしょうか？ 分譲等だとやはり土地が狭く、親と同居するには窮屈かなと思い、ある程度の広さが欲しくて…

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>> 7 農地と宅地ではそんなにも地盤が違うものなのですね… 時々畑の中にポツンと大きな戸建てを見ると、元々地主の方が建てたのかなと羨ましく思ってい… ハウスメーカーも、大手なら安心という訳でもないんですよね。
大型書店に行くと、家を購入する方向けの本が売ってますので、いちど読んでみる事をおすすめします。
宅地に売り出されてる、建て売りなら大丈夫という訳でもないですし。
農地に一から建てるのは、ハードルが高いですよね。
だから、土地も余ってるんじゃないですかね。

今まで何回か建て替え、住み替えした上で、セカンドハウスとして建てるとか、隣に母屋があって、農作業の合間に休憩するだけの家なら良いのかもしれませんけどね。
初めて建てる終の棲家にするには、リスキーかな、と感じます。

他の方も書かれてましたが、住んでるうちに苔はえたり、壁に湿気がこもったらカビだらけとか、断熱材が効かないとかも有りがちです。

• << 11 ありがとうございます！ 本ですね!!元々本に縁がなかったので盲点でした！ 一度本屋さんで調べてみます。 ハウスメーカーも安心という訳ではないんですね…資料請求とかもしてみたいのですが、営業に負けて契約してしまうのが怖くて… 住替え等は費用的に全く考えていないので、終の棲家として多少費用がかさんでも後悔のない様、よく調べたいと思っています。 が…調べれば調べる程お金がかかりますね^^; 昔からコツコツ貯金をしていましたが悲しくなります^^;

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>> 8 土の改良だけど大まかに言えば セメントの粉をパワーショベルで土とかき混ぜるだけの作業。 日本の農地は8割くらいが田んぼ 地域による… 詳しく教えていただき、ありがとうございます！私も色々調べたつもりでいましたが、全然勉強不足でした…
同じ農地でも畑と田んぼでは確かに違うはずですよね！
農地から宅地なった土地よりも、元々中古物件があった家を壊し、再建築の方が良いのでしょうか？
分譲等だとやはり土地が狭く、親と同居するには窮屈かなと思い、ある程度の広さが欲しくて…

• << 12 そりゃ畑であろうと農地買うより古民家買って解体した方が圧倒的にいい。 古くから人が住んでることだから水害などのアクシデント率はかなり減少するよ。 小さく崩れたりは仕方ないと思って諦めて。宅地はその心配がないように道面以外の壁があるならコンクリートで固めてるから小さなアクシデントすらない。 でも開発分譲地でも大雨で計算を越えると排水できなかったりはあるから安心とも言えない。 古民家買って解体する場合一番心配なのは白蟻やムカデやネズミなどの棲みかになってる場合もある。 自然の山に面していればいるほどリスクは高い。 解体すれば大丈夫と思うだろうが住み着いた害虫害獣は解体で周囲に散ってるだけで家が建つと戻ってくる可能性が高い。その場所が住みやすいから住んでたからね。 他にも田んぼや山が近い場合小さな虫が網戸をすり抜けるから窓すら開けれない家もある。 当然洗濯物は外に干せない。 昼間窓を開けて入った小さな虫か夜家の中の照明の回りをずっと飛んでるとかはありえる。 見る目と考えられるリスクを消せる物件選びをして慎重に選んだ方がいい 最近面白いのは自治体によるけど農家ではない人が小スペースの農地を持つことが可能になった とゆうことは農地を庭や遊び場として使うこともできる。 買う時家庭菜園するとか道の駅で売るとか言えば多分大丈夫。 農家で生産してない農地がある人はたくさんいる。

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>> 9 ハウスメーカーも、大手なら安心という訳でもないんですよね。 大型書店に行くと、家を購入する方向けの本が売ってますので、いちど読んでみる事を… ありがとうございます！
本ですね!!元々本に縁がなかったので盲点でした！
一度本屋さんで調べてみます。
ハウスメーカーも安心という訳ではないんですね…資料請求とかもしてみたいのですが、営業に負けて契約してしまうのが怖くて…

住替え等は費用的に全く考えていないので、終の棲家として多少費用がかさんでも後悔のない様、よく調べたいと思っています。
が…調べれば調べる程お金がかかりますね^^;
昔からコツコツ貯金をしていましたが悲しくなります^^;

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>> 10 詳しく教えていただき、ありがとうございます！私も色々調べたつもりでいましたが、全然勉強不足でした… 同じ農地でも畑と田んぼでは確かに違うは… そりゃ畑であろうと農地買うより古民家買って解体した方が圧倒的にいい。
古くから人が住んでることだから水害などのアクシデント率はかなり減少するよ。

小さく崩れたりは仕方ないと思って諦めて。宅地はその心配がないように道面以外の壁があるならコンクリートで固めてるから小さなアクシデントすらない。

でも開発分譲地でも大雨で計算を越えると排水できなかったりはあるから安心とも言えない。

古民家買って解体する場合一番心配なのは白蟻やムカデやネズミなどの棲みかになってる場合もある。
自然の山に面していればいるほどリスクは高い。

解体すれば大丈夫と思うだろうが住み着いた害虫害獣は解体で周囲に散ってるだけで家が建つと戻ってくる可能性が高い。その場所が住みやすいから住んでたからね。

他にも田んぼや山が近い場合小さな虫が網戸をすり抜けるから窓すら開けれない家もある。
当然洗濯物は外に干せない。

昼間窓を開けて入った小さな虫か夜家の中の照明の回りをずっと飛んでるとかはありえる。

見る目と考えられるリスクを消せる物件選びをして慎重に選んだ方がいい

最近面白いのは自治体によるけど農家ではない人が小スペースの農地を持つことが可能になった

とゆうことは農地を庭や遊び場として使うこともできる。
買う時家庭菜園するとか道の駅で売るとか言えば多分大丈夫。
農家で生産してない農地がある人はたくさんいる。

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>> 12 シロアリは盲点でした!!
確かに一度住み着いた土壌は建て替えても侵入してきそうですね…
夫婦ともに実家が田舎なので虫類は慣れていますがシロアリだけは…

リフォーム物件は見た目がキレイなだけに惑わされそうですよね^^;
農家出ない人でも農地を持てるのも知らなかったです！私も畑をやりたいので有り難い情報です!!
探せば探すほど費用の面では頭が痛いですが、知らない事ばかりで楽しくなってきました(^^)

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>> 13 虫が大丈夫ならハードル下がるね。

古民家買って個人でリフォームは貸してくれる銀行はないから頭金はローン総額の半分くらい必要かも。
公務員でも難しいよ。築50年はリフォームしても築50年だから銀行から見て資産価値がない。

土地も市街化調整区域なら住宅地より資産価値はないから余計にね。

それとごめん。
小面積の農地を買うだけど調べると難しそう。地域の農業委員会の受理があればいけるけど。
150日農業に従事できたらいい。2日に一回の時間指定はないから中身は簡単だけどね。

でも最近こんなブログがよくある。
ほんと地域によるみたい。
自分の地域は農業振興地域以外はここと同じくらい簡単
https://www.veltra.com/jp/yokka/article/home-gardening-buying-house-to-farming/

通常ルールで農地を買う場合は神戸みたいな制度がある所が多い。
年間2週に一回半年程度10万円くらいの指定された研修を受けた後、
100㎡(33坪以上)借りて地域によるけど8年以上(地域による)耕せば農地を買う権利がでる(兼業農家になれる)　https://www.city.kobe.lg.jp/a99375/business/sangyoshinko/industry/sinkisyuunousya/kobenextfarmer.html

• << 16 ありがとうございます！ 色々調べていただき助かります！ 私とは調べる段階で全く知識が違っていて^^; 農業の従事者って大変なんですね… ローンについては年齢的なものもあり、あまり高額な物件は考えていなかったので大丈夫かなと思います(^^)ただ家+畑は難しそうですね… 探せば古民家は沢山ありますが、やはりリスクが多い気がします。

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こんなことしなくても市街化調整区域なら雑地や宅地に用途変更できる農地を探せばいいし、無理な努力はしなくてもいいよ。

用途変更も地域の農業委員会の許可はいる。3ヶ月とか期間はかかるよ。不動産屋や行政書士に頼むと早いかもね。

用途変更して耕作するのはダメだけど家庭菜園レベルならオッケでしょ。

• << 17 ありがとうございます。 土地の地目も沢山あり、地目変更にも色々条件があり、土地って難しいんですね。 無知でお恥ずかしいです^^; 一度不動産屋さんに相談した方が良いかもしれないですね。 SUUMOみたいな所と街の不動産屋さんとどちらの方が良いですかね…

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>> 14 虫が大丈夫ならハードル下がるね。 古民家買って個人でリフォームは貸してくれる銀行はないから頭金はローン総額の半分くらい必要かも。 公… ありがとうございます！
色々調べていただき助かります！
私とは調べる段階で全く知識が違っていて^^;
農業の従事者って大変なんですね…

ローンについては年齢的なものもあり、あまり高額な物件は考えていなかったので大丈夫かなと思います(^^)ただ家+畑は難しそうですね…
探せば古民家は沢山ありますが、やはりリスクが多い気がします。

• << 18 古民家を一旦業者が買い上げリフォームして売りに出すなら築50年でも立地や見る目ある古民家の復元に対して 銀行も認める(買い主がローンを払えなくなってもローン残高以上金額で次の買い手がすぐに見つかる)説明できる付加価値が付くけど 個人が築50年の古民家買って勝手にリフォームした物件は次に売れない(資産価値が低い)から 古民家購入+リフォーム費用の銀行ローンが通りにくいって意味。 日本の価値観は築50年をいくら魅力的リフォームしても築50年の価値しかない 都会の郊外近辺の市街化調整区域(宅地ではない農村が住宅地に隣接する地域)、ド田舎に関わらず、こんな庭みたいな宅地に農地がくっついた物件は見たことあるだろ？ https://www.homes.co.jp/akiyabank/b-16288/ こんな物件は農地を守る自治体+農業委員会にとって邪魔な存在。 面積狭いし農地だけど守るべき農地ではない。 自治体+農業委員会が守りたい農地は 例えば効率的に収穫できる広い田んぼを建設会社の資材置き場にしたりトラックの駐車場にされることが嫌だから審査する。 農業委員会は地域の農家の代表団だから効率的な農地以外は農地を守る必要がないから簡単に地目変更に同意してくれる。自治体も非効率な農地を効率的農地と同じ扱いにされていて常に邪魔。 だから農地付き住宅地を諦める必要は全くないよ。

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>> 15 こんなことしなくても市街化調整区域なら雑地や宅地に用途変更できる農地を探せばいいし、無理な努力はしなくてもいいよ。 用途変更も地域の農… ありがとうございます。
土地の地目も沢山あり、地目変更にも色々条件があり、土地って難しいんですね。
無知でお恥ずかしいです^^;
一度不動産屋さんに相談した方が良いかもしれないですね。
SUUMOみたいな所と街の不動産屋さんとどちらの方が良いですかね…

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>> 16 ありがとうございます！ 色々調べていただき助かります！ 私とは調べる段階で全く知識が違っていて^^; 農業の従事者って大変なんですね…… 古民家を一旦業者が買い上げリフォームして売りに出すなら築50年でも立地や見る目ある古民家の復元に対して

銀行も認める(買い主がローンを払えなくなってもローン残高以上金額で次の買い手がすぐに見つかる)説明できる付加価値が付くけど

個人が築50年の古民家買って勝手にリフォームした物件は次に売れない(資産価値が低い)から
古民家購入+リフォーム費用の銀行ローンが通りにくいって意味。

日本の価値観は築50年をいくら魅力的リフォームしても築50年の価値しかない

都会の郊外近辺の市街化調整区域(宅地ではない農村が住宅地に隣接する地域)、ド田舎に関わらず、こんな庭みたいな宅地に農地がくっついた物件は見たことあるだろ？
https://www.homes.co.jp/akiyabank/b-16288/

こんな物件は農地を守る自治体+農業委員会にとって邪魔な存在。
面積狭いし農地だけど守るべき農地ではない。

自治体+農業委員会が守りたい農地は
例えば効率的に収穫できる広い田んぼを建設会社の資材置き場にしたりトラックの駐車場にされることが嫌だから審査する。

農業委員会は地域の農家の代表団だから効率的な農地以外は農地を守る必要がないから簡単に地目変更に同意してくれる。自治体も非効率な農地を効率的農地と同じ扱いにされていて常に邪魔。

だから農地付き住宅地を諦める必要は全くないよ。

• << 20 お礼が遅くなり申し訳ありません。 URＬを付けていただいた物件、まさに私が希望する形態です！ こんな物件が埼玉にもあれば良いのですが(・・;) 諦めず根気強く探してみます!!

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自治体+農業委員会は宅地に付いてる狭い農地は雑地のグレーな中途半端に地目変更されるより

農地から早くはずしてグリーンな宅地に地目変更して欲しい存在。
今は雑地変更はできないかもしれない。

農地は税金が安く得だと考え方もあるけど税金は路線価できまる。

市街化調整区域は路線価は低い。
農地と宅地の固定資産税の大差はない所は多いよ。

路線価は土地の価値とゆうより土地の流動性に重きを置かれてる。
わかりやすくゆうと売買されやすい地域は固定資産税は高い。

つまり売買されにくい宅地は農地の固定資産税と差は小さい。

別疑問の不動産屋は欲しいと思う土地がある地域の古い不動産屋に一番最初に相談しよう。

ただ昔ながらの古い不動産屋は固定観念が固まりすぎつてて融通がきかない。

具体的物件が見つかったらこの土地欲しいとタイプの違う不動産屋に相談してよ。

それでも解決しそうにないなら具体的な事がはっきりしてたらアドバイス程度はできると思う。

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>> 18 古民家を一旦業者が買い上げリフォームして売りに出すなら築50年でも立地や見る目ある古民家の復元に対して 銀行も認める(買い主がローンを… お礼が遅くなり申し訳ありません。
URＬを付けていただいた物件、まさに私が希望する形態です！
こんな物件が埼玉にもあれば良いのですが(・・;)
諦めず根気強く探してみます!!

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主さんのスレで そういう制度をはじめて知りました

私のところは もう既に 田畑が宅地化されて 20年位の住宅が 安く 売りに出されてます
交通の面でも 都心に行きやすかったり 街も ちゃんと便利で 学校もあります

更地にしてる所もあります
こういう所は 案外多いですよね

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>> 21 レスいただきありがとうございます。
私も家を購入するにあたり、最近調べ始めたので土地の難しさにビックリしました。
埼玉は、畑から宅地にしても家を建てるには親族の居住年数に制限があったりと、正直不公平だなと思う事も多々あります。

でも、知らない事を勉強するのは楽しいし一生の買い物になるので後悔しないようにしたいです。
とは言え、1番はご近所関係が良いかどうかだと思いますが^^;

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