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土地を貸している自営業者が債務整理で破産

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名無し( 匿名 )
18-07-11 13:11(更新日時)

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土地を貸していた自営業者が債務整理(おそらく自己破産)
で、土地代の未納のものが
請求出来ないとみられている(借金扱いになるから)のは分かりますが、

この土地の評価額(仮定の話をしますが1ヶ月5万円の金銭で貸している)が商業地ではなくなり宅地になるため、
新たな土地の賃借に関する契約などをしなくてはならないのでしょうか?

破産した自営業者は貸している土地に建物を建てて店舗兼自宅にしています。(床屋とか美容室がそうですよね)

法律用語が難しくてさっぱり分からないので教えてくれると嬉しいです。よろしくお願いします。

No.2674799 18/07/10 22:10(作成日時)

No.1 18-07-10 23:25
かに男 ( xeh5Sb )

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土地の明渡しを求めたら?

土地の明渡しに応じないなら、地代の滞納も契約解除要件になるので、建物収去土地明渡請求訴訟を申し立てるしかない。

借地人の建物に抵当権がついていると思うから、抵当権者(銀行など)が競売を申し立てて、第三者に競落されてしまう可能性がある。

地主が土地賃貸借契約をしない意向であっても、競売買受人には建物の法定地上権があって、地主の承諾に変わる裁判所の許可があったと思う。

契約書には「賃貸人からの解除」は何て書いてあるかな?
その借地人は解除事由に当たらない?
解除事由に当たるなら、解除通知を送付し、建物収去土地明渡請求を内容証明で送り、相当期間を待っても土地の明渡しをしないなら、建物収去土地明渡請求訴訟を裁判所に申し立てる流れじゃないかな。

まずは、建物謄本を取ってきて、土地賃貸借契約書を持って、弁護士に相談すべきかと。

No.2 18-07-11 02:01
かに男 ( xeh5Sb )

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破産開始決定前の滞納地代は連帯保証人に請求すれば良いのでは。
破産開始決定前の滞納地代は免責になるんだね?
破産管財人からの通知は来たの?

商業地ではなく宅地になるの意味がわからないんだけど、
まず、土地賃貸借契約の種類は何なの?

仮に事業用定借だとしても、商売を辞めたら土地賃貸借契約の存続ができないわけではないでしょ。
わざわざ普通借地にしたいの?

それに契約を結び直すとしても、地代を滞納している破産者と契約を結び直すとでも?

所有資産である借地権付き建物は精算されることになるから、抵当権は実行(競売)される恐れが一番心配だと思うけどね。

う~ん、いっそのこと、破産開始決定する前に滞納地代と相殺して建物付きで借地権を買い取ったほうがいいと思うわ。
破産者本人と結び直しを考えてるなら、借地契約より買い取って定期借家契約にしといたほうがいいんじゃね(´-ω-`)

No.3 18-07-11 04:22
名無し0 ( 匿名 )

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>> 2
2度の回答ありがとうございます。

貸している土地の借り手が沢山いるのであれば、多分そのやり方が良いと思いますが、相手の自営業者の方の業界は新規参入がしにくいとみられる業界で、(特定されるので勘弁してください)
私の予想ですが、土地の借り手が全然いないと思います。(田舎であり周りには空き家が多い)

つまり、土地がほぼ不良債権で借り手が居ない場所に土地があり、自営業者と同じ業界の人間による居抜きも期待出来ないので、
今貸している土地の建物が競売にかけられ、新たに誰かが来ることはむしろありがたいと思っています。
法定地上権を行使されても問題ないと思います。

No.4

削除されたレス (自レス削除)

No.5 18-07-11 13:11
名無し ( 匿名 )

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>> 4
回答ありがとうございます。

・相手の自営業者の借金は約2000万
・弁護士から既に通知が来ています。未納がどれだけあるかを調べています。
・正直、自営業者は信用できないが、他に借り手が居ないから再度契約をするしかない。
・入札不買になる可能性が高い。
・立ち退き費用と解体費用は多分負担できないです。特殊な業界なんで、解体にどれだけかかるか分からないです。この地域で、自宅の納屋を壊したときには250万かかりました。月5万の家賃をもらうために、500万くらい出すメリットがないように感じます。

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